在杭州工商信托的官網(wǎng)上，“已清算產(chǎn)品”這一欄里，“昆侖置業(yè)丁橋投資項目集合資金信托計劃”位列其中，這個成立于2010年7月28日的信托計劃，原定優(yōu)先級客戶管理期限為18個月，不過在1年5個月零12天后，該計劃宣布提前清算，比原定清算時間提前了18天。
對于信托公司來說，在市場變幻莫測中始終保持自己良好的形象，控制風(fēng)險，以免砸了牌子。基于此想法，以及各種不同的提前理由，2月份，多家信托公司公告了其掌管的房地產(chǎn)信托計劃提前清盤的消息，這些信托公司分別是天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托、中融信托等。
3月，房地產(chǎn)信托將迎來首次集中兌付，兌付額度高達(dá)220億元。而2012年，房地產(chǎn)信托到期兌付的資金規(guī)模更是達(dá)到2500億元。
這讓人不禁捏了把汗，如此資金壓力，如此清淡樓市，如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策……房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司能扛得住嗎？
被提前中止的房產(chǎn)信托
除了文章開頭提到的杭州工商信托“昆侖丁橋”項目外，2月8日，中融信托“中融-華夏孔雀城集合資金信托計劃”提前終止，這個信托計劃原定到期時間為今年4月28日。
山東信托的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃”也在2月份就清盤了，而原本這只產(chǎn)品的約定到期年限為2013年3月，提前了一年多。
山東信托另一只產(chǎn)品“彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃”也發(fā)布提前分配公告。公告稱，因借款人提前償還該信托項下部分貸款本息，該信托計劃項下14個月期限信托單位已達(dá)到提前終止條件。
天津信托近期發(fā)布的公告顯示，“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”于2009年11月發(fā)行，期限為兩年半，即應(yīng)在2012年5月到期，但實際上在今年2月10日提前宣告終止，比計劃提前3個月清盤。
業(yè)內(nèi)人士透露，部分提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能是因為信托公司提出了提前終止要求。受住房限購政策影響，部分信托產(chǎn)品項目呈現(xiàn)疲態(tài)，信托公司希望提前終止產(chǎn)品以釋放風(fēng)險。
不過，對于提前清算這個問題，凡是涉及的信托公司一般都不會高調(diào)宣傳，畢竟對于公司聲譽還是會有一定影響，也會引起投資者的反感，因此一般這類清算，都是信托公司、開發(fā)商及其投資者三方悄悄協(xié)商完成。
提前清算的利和弊
先來說好的吧。
兌付房地產(chǎn)信托的資金主要來自開發(fā)商的銷售回款，但目前房地產(chǎn)項目銷售難，回款速度慢，加大了信托兌付風(fēng)險。此刻，由信托公司發(fā)起提前清盤，如果能夠順利實施，那么對于保證投資者本金安全是非常有用的。
另一方面，如果某房產(chǎn)公司比預(yù)估時間提前完成了銷售業(yè)績，籌集了足夠多的資金用于償還融資款項，那么提前清盤則可以節(jié)省一定比例的收益付出，節(jié)約了融資成本。據(jù)杭州工商信托客戶經(jīng)理柳小姐介紹，“昆侖丁橋”項目的清算原因就屬于這一類。
“畢竟信托的融資成本比銀行貸款要高，所以只要當(dāng)初簽訂的合同條款中有備注提前清算的條件，客戶提出申請后，信托公司一般也是接受的。”柳小姐說。
當(dāng)然，提前清盤的弊端也很明顯。
首先，對于信托公司來說，損失的肯定是提前那部分傭金收入。另外，在信托業(yè)界“提前清盤”并不是很光榮的事情，如果一個信托公司管理的項目提前清盤的數(shù)量多了，其聲譽也會有影響。
另外，對于投資者來說，絕對收益肯定是要少的。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的利息都是按年利息來算的，從表面上不受損失，如果提前兌付，客戶最后拿到手的凈收益肯定是少的。比如某投資者出資100萬元購買一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，原定期限是1年，預(yù)期年收益率為10％。該產(chǎn)品正常到期投資者可獲得利息10萬元，但提前3個月清盤，投資者實際獲得的收益只有9個月的期限，即7.5萬元。如果本來這個客戶的計劃就是將這筆錢投資2年時間，然后再做其他非投資類打算，那么則空出來的三個月就要白白損失原來有10％的年化收益、如果再在市面上尋找其他3個月的產(chǎn)品，信托肯定是不可能的，一般只能投資理財產(chǎn)品，而目前市面上3個月的理財產(chǎn)品收益只有5.0％左右，收益損失接近一倍。從這個意義上說，投資者的收益是受到損失的。
對于地產(chǎn)商來說，提前清盤可能意味的是折價出讓，應(yīng)付巨額資金償付。不少中小開發(fā)商在春節(jié)前就“被逼”將發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前3個月左右兌付本金和收益，否則信托公司以后不僅取消與相關(guān)開發(fā)商的合作，而且在整個信托業(yè)內(nèi)將相關(guān)開發(fā)商列入“黑名單”。因此，不少中小開發(fā)商在樓市銷售慘淡難以回款的情況下，只能折價轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目或地塊作為應(yīng)對。
出現(xiàn)房地產(chǎn)兌付第一個高峰
普益財富統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年共有4051款集合信托產(chǎn)品成立，合計募資7086.7億元。其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托成立數(shù)量及募資規(guī)模的占比分別為18.66%和28.44%。中金公司數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托約5000億元。
國泰君安研究報告指出，2010年下半年起，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入發(fā)行高潮，產(chǎn)品平均期限為1.9年，“保兌付”將成為今年的主要課題。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付的第一個高峰期是今年2月和3月。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年到期總規(guī)模為1758億元，7月份為年度高峰，當(dāng)月規(guī)模達(dá)504億元。各季度到期規(guī)模的具體分布是：一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。
另外，目前市場對房地產(chǎn)信托的擔(dān)憂主要集中在今年3-7月到期的這批產(chǎn)品，認(rèn)為風(fēng)險比較大。這批產(chǎn)品主要是2010年4-7月發(fā)放的，當(dāng)時房地產(chǎn)調(diào)控政策并不很嚴(yán)格。而2012年底到期的房地產(chǎn)信托主要是2011年的1-5月發(fā)放的，那時候銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的要求已經(jīng)很嚴(yán)格了(要求四證齊全、窗口指導(dǎo)等)，所以這些信托產(chǎn)品發(fā)生風(fēng)險的可能性很小。
而房地產(chǎn)信托的風(fēng)險包括實質(zhì)性的清償風(fēng)險和流動性風(fēng)險。由于大部分的房地產(chǎn)信托的抵押率都不超過40%，即便出現(xiàn)問題，有房地產(chǎn)開發(fā)商的50%的自有資金作為安全保護(hù)墊，基本上是比較安全的。
目前市場上對于房地產(chǎn)的擔(dān)憂主要集中在流動性風(fēng)險。某些房地產(chǎn)項目因為種種原因出現(xiàn)現(xiàn)金流未能按時回收的問題，而信托到期必須兌付，負(fù)債就是違約，如此就面臨了流動性風(fēng)險。
兌付風(fēng)險總體可控
對于房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險，監(jiān)管部門警惕風(fēng)險已經(jīng)介入，重點關(guān)注今年房地產(chǎn)信托的兌付問題，要求在到期兌付日的前6個月就要開始設(shè)計風(fēng)險化解方案。
“不過，我個人覺得房產(chǎn)信托并沒有這么糟。大家對這些項目如此關(guān)注，主要原因是現(xiàn)在樓市日子不好過，所以只要稍有動靜就會引起遐想，其實房地產(chǎn)提前清算潮沒有那么可怕。”某知名房產(chǎn)信托公司負(fù)責(zé)人這樣說。
他這樣說主要是基于當(dāng)時房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂的合作協(xié)議中的風(fēng)險控制。
“大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在發(fā)行之初就做好了風(fēng)險控制措施，例如土地抵押，股權(quán)質(zhì)押，擔(dān)保之類的。因此，只要信托公司保持對項目的追蹤監(jiān)控，對項目兌付提早安排，個人認(rèn)為在新一年兌付風(fēng)險集中爆發(fā)的可能性是很小的。”這位負(fù)責(zé)人說，預(yù)計今年信托行業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的項目中，有極個別的項目會出現(xiàn)兌付困難，但比例不會太高，10%左右。不過，盡管兌付困難，但也不代表最后的兌付失敗，目前還有很多其他辦法可以使其“死而復(fù)生”：第一個方法是要求開發(fā)商降價促銷，盡快套現(xiàn)；第二個方法是信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購；第三種辦法是“借舊還新”，發(fā)行新的信托計劃來接盤；最后是把整個項目轉(zhuǎn)讓。
一些信托公司已開始探索其他止損辦法，例如，先用自有資金將本金和收益返還給投資者，然后再拍賣抵押物。一些信托公司甚至說服投資者直接將抵押物拍賣，同時許之以更高的回報。
而在房地產(chǎn)信托可能出現(xiàn)流動性風(fēng)險之時，更有不少機(jī)構(gòu)嗅到了商機(jī)，私募、資產(chǎn)管理公司都在爭先恐后介入，低價接手。一般而言，如果房地產(chǎn)信托抵押率為4-5折，信托收益率普遍在15%以上；如果信托標(biāo)的資產(chǎn)以五折以上價格變賣，那么信托投資人權(quán)益就不會受損，而新買家的進(jìn)入成本也很低。
目前，已經(jīng)有項目在提前找房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)接盤，并獲得成功。
