招商地產(chǎn)：重返第一陣營(yíng)并非易事
3月4日下午5點(diǎn)左右，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱為“招商地產(chǎn)北京公司”)總經(jīng)理高興海在“公園1872”小區(qū)業(yè)主的群情激奮聲中，一聲不吭地走出了美倫會(huì)所。
關(guān)于停車位售價(jià)問題，高興海并未能給“公園1872”小區(qū)的業(yè)主一個(gè)滿意答復(fù)，這也不是招商地產(chǎn)北京公司第一次面臨業(yè)主維權(quán)。
業(yè)主多次聲勢(shì)浩大的維權(quán)活動(dòng)，使得招商地產(chǎn)的品牌聲譽(yù)受到極大影響，但招商地產(chǎn)仍在加速跑馬圈地，希冀早日回到一線開發(fā)商的陣營(yíng)。
為此，招商地產(chǎn)最近一年內(nèi)，耗資106億元逆勢(shì)拿地15幅。然而，重返第一陣營(yíng)顯然并不是那么容易，招商地產(chǎn)的資金壓力和銷售壓力都很大，2011年第三季度，招商地產(chǎn)資金凈流出91億元，與此同時(shí)，其庫(kù)存量也達(dá)到歷史最高位，接近400多億元的貨值。
面對(duì)重返第一陣營(yíng)的壓力，時(shí)代周報(bào)記者詢問招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(000024.SZ)總經(jīng)理助理王壁煒，他以“國(guó)企一般不接受電話采訪”為由婉言謝絕采訪。招商地產(chǎn)董秘劉寧則稱：“3月20日，我們要發(fā)布年報(bào)，現(xiàn)在屬于緘默期，不方便接受采訪。”
業(yè)主抗議車位賣價(jià)太高
3月4日下午兩點(diǎn)，北京朝陽(yáng)區(qū)“公園1872”小區(qū)的幾十名業(yè)主，準(zhǔn)時(shí)來(lái)到該小區(qū)的配套設(shè)施美倫會(huì)所前，參加由政府部門牽頭、開發(fā)商招商地產(chǎn)參與的談判。
但是“公園1872”小區(qū)的業(yè)主卻無(wú)法從小區(qū)內(nèi)的大門進(jìn)入美倫會(huì)所，作為小區(qū)配套的會(huì)所朝向小區(qū)內(nèi)的大門始終緊鎖，業(yè)主要求開放此門，僵持無(wú)果，只好從小區(qū)外的大門進(jìn)入?yún)⒓雨P(guān)于停車位的談判。
2月17日，開發(fā)商招商地產(chǎn)公示了“公園1872”小區(qū)的車位出售價(jià)格，并于第二天開始公開銷售，均價(jià)高達(dá)30萬(wàn)元的價(jià)格，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。
第二天上午9點(diǎn)，幾十名業(yè)主齊聚“公園1872”項(xiàng)目售樓處，打著橫幅，抗議招商地產(chǎn)28萬(wàn)元-38萬(wàn)元的“天價(jià)車位”。
2月26日，網(wǎng)上出現(xiàn)了一份蓋有招商地產(chǎn)北京公司公章的《致各大網(wǎng)絡(luò)媒體的函》，函中稱，該公司擬發(fā)售“公園1872”項(xiàng)目地下車位，定價(jià)及發(fā)售手續(xù)合法合理，少數(shù)業(yè)主為了“占便宜”，“捏造事實(shí)”、“發(fā)展所謂‘下線’、形式類同‘傳銷’，行為違法”、“語(yǔ)言有失偏頗，煽動(dòng)性極強(qiáng)”，招商地產(chǎn)保留采取法律措施的權(quán)利，敬請(qǐng)各大網(wǎng)絡(luò)媒體予以支持。
這導(dǎo)致部分業(yè)主采取了更加激烈的維權(quán)形式，并得到160多位業(yè)主的授權(quán)成立維權(quán)小組。
3月4日下午4時(shí)30分，兩個(gè)半小時(shí)左右的漫長(zhǎng)談判終于結(jié)束，但出席此次談判的高興海并不能給予業(yè)主滿意答復(fù)。當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者詢問高興海如何解決停車位的問題時(shí)，高興海稱：“我們正在解決，政府也在協(xié)調(diào)，完了再和上級(jí)去匯報(bào)”。至于何時(shí)能夠給業(yè)主回復(fù)，他表示不能確定。
第二天下午6點(diǎn)，時(shí)代周報(bào)記者收到招商地產(chǎn)北京公司發(fā)來(lái)的《公告》稱，該公司已發(fā)售的地下車位均取得合法銷售手續(xù)，并按照12000元/平方米(建筑面積)的銷售價(jià)格在相關(guān)部門進(jìn)行備案。2月18-19日公開發(fā)售的“公園1872”項(xiàng)目東北區(qū)地下車位，折后成交均價(jià)不足30萬(wàn)/個(gè)，出售給中遠(yuǎn)物流的車位銷售時(shí)間、位置和區(qū)域均與此次發(fā)售的東北區(qū)地下車位有顯著區(qū)別，簽約價(jià)格為20萬(wàn)元/個(gè)。
對(duì)此，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，關(guān)于車位的問題，一直產(chǎn)權(quán)不清，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，車位是小區(qū)配套設(shè)施，屬于業(yè)主與開發(fā)商共有，開發(fā)商應(yīng)該按照成本價(jià)賣給業(yè)主，而不應(yīng)該再憑借停車位獲得暴利。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存則有著不同的意見。他說(shuō)，在北京停車位一直是個(gè)大難題，但地下車位出售是合理的，單純因?yàn)閮r(jià)格高低進(jìn)行維權(quán)是沒有道理的，但他表示，車位出售價(jià)格應(yīng)該與周邊地區(qū)價(jià)位相一致。
從事北京房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的蔡先生也表示，只要開發(fā)商取得了允許銷售車位的合法手續(xù)，由于出售時(shí)間和地點(diǎn)等差別，價(jià)格偏高也是合理的。
雖然關(guān)于車位的維權(quán)還沒有一個(gè)結(jié)果，但這已經(jīng)不是招商地產(chǎn)北京公司業(yè)主的第一次維權(quán)。
此前，“公園1872”小區(qū)開發(fā)商配套的空調(diào)是老式“水機(jī)”，因繳納空調(diào)“上水費(fèi)”、“卸水費(fèi)”，引發(fā)業(yè)主持續(xù)兩年多的抗議。2011年，招商地產(chǎn)方面作出回應(yīng)稱，從今往后10年內(nèi)，不用業(yè)主繳納空調(diào)上水及卸水費(fèi)，但在隨后的正式公示中，“10年”變成了“5年”，至今此事仍無(wú)進(jìn)展。
2010年6月，“公園1872”小區(qū)3號(hào)樓2005室業(yè)主楊琳起訴招商地產(chǎn)合同違約一案開庭，2011年3月17日迎來(lái)二審判決，法院判決招商地產(chǎn)向原告楊琳支付賠償款1萬(wàn)元。
招商地產(chǎn)于2004年12月經(jīng)朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司轉(zhuǎn)手，正式獲得“公園1872”項(xiàng)目的土地使用權(quán)，但拆遷過程中爭(zhēng)議頗多，因招商地產(chǎn)不愿給拆遷戶安置回遷房，遭到拆遷戶的集體抗議，甚至上升至法律程序。
招商地產(chǎn)在北京的另一項(xiàng)目“嘉銘瓏原”，也不得安寧。2個(gè)月前的2011年12月28日，地處北京朝陽(yáng)區(qū)與昌平區(qū)交界處的招商嘉銘瓏原項(xiàng)目，因涉嫌違法破壞市政綠地、私自施工開路引發(fā)周邊社區(qū)業(yè)主集體抗議。后在北京市公安局朝陽(yáng)分局的調(diào)解下暫時(shí)平息，目前該開路工程處于暫停狀態(tài)，但“嘉銘瓏原”售樓小姐稱今年內(nèi)將會(huì)開通。
逆勢(shì)106億拿地沖擊第一陣營(yíng)
雖然招商地產(chǎn)在北京深陷“維權(quán)門”，但絲毫不影響招商地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐。2月14日，招商地產(chǎn)北京公司和九龍倉(cāng)全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司以23.7億元底價(jià)聯(lián)合競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)兩宗地塊，折合樓面地價(jià)12523元/平方米。
上述地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)，緊鄰北五環(huán)及望京居住區(qū)，地塊總用地面積為77702平方米，容積率為2.43，土地用途為其他普通商品住宅用地。
從2011年12月下旬開始，招商地產(chǎn)開始在土地市場(chǎng)上頻頻發(fā)力。2個(gè)月之內(nèi)，在武漢、青島、貴州和北京4個(gè)城市拿下10幅地塊的開發(fā)權(quán)，按其所有權(quán)益比例計(jì)算出資額，耗資高達(dá)52.12億元。
在樓市低潮期，多數(shù)開發(fā)商放緩拿地節(jié)奏，但招商地產(chǎn)卻在土地市場(chǎng)上顯得極為大膽，大手筆頻出。從2011年1月至今，招商地產(chǎn)已經(jīng)拿下15幅地塊，土地價(jià)款高達(dá)106.65億元，超過了其2011年銷售額的一半，相比2010年更是翻了數(shù)倍，新增可開發(fā)建筑面積超過了320萬(wàn)平方米。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，招商地產(chǎn)2011年的銷售面積約為122萬(wàn)平方米。
一向以穩(wěn)健著稱的招商地產(chǎn)風(fēng)格突變，發(fā)生在高層變動(dòng)之后。2011年2月份，招商地產(chǎn)原總經(jīng)理林少斌升任董事長(zhǎng)，原副總經(jīng)理賀建亞升任總經(jīng)理，原董事長(zhǎng)孫承銘則調(diào)往招商局集團(tuán)擔(dān)任副總裁一職，分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)。招商地產(chǎn)在集團(tuán)內(nèi)部實(shí)質(zhì)性地升為一級(jí)公司，與金融、交通運(yùn)輸以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等形成三駕馬車之勢(shì)。
接著在去年3月份，招商地產(chǎn)便宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，進(jìn)入“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”綜合服務(wù)開發(fā)模式，對(duì)房地產(chǎn)板塊進(jìn)行加速。
去年5月，招商地產(chǎn)便在鎮(zhèn)江豪擲30.1億元獲得30萬(wàn)平方米土地。去年12月，在首次進(jìn)軍武漢8個(gè)月之后，又在當(dāng)?shù)赝度?4.1億元，拿下總建筑面積超過百萬(wàn)平方米的3幅地塊。加上北京來(lái)廣營(yíng)地塊，三次出手就花掉了近88億元。
在去年12月2日舉行的2011年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞表示：“盡管銷售是冬天，但拿地卻是機(jī)會(huì)，就看有無(wú)可以進(jìn)行狩獵的目標(biāo)，公司未來(lái)將在拿地上積極行動(dòng)。”
同樣在這次大會(huì)上，去年剛剛履新的董事長(zhǎng)林少斌也提出，公司將把未來(lái)的拿地重心轉(zhuǎn)移到三、四線城市中。招商地產(chǎn)變得如此激進(jìn)，是希望能夠早日回到一線開發(fā)商陣營(yíng)。
庫(kù)存量400億達(dá)歷史高位
隨著招商地產(chǎn)拿地項(xiàng)目增多，大量盈余資金投入土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不斷下降。招商地產(chǎn)2011年三季報(bào)顯示，前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出為215.9億元，同比增加54.1%，同期營(yíng)業(yè)收入僅為124.7億元，資金凈流出91億元。
同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)方面，又耗資巨大，按照目前蛇口再造的規(guī)劃，招商局計(jì)劃在未來(lái)5-8年投資600億元，完成整個(gè)蛇口的再造。
與在土地市場(chǎng)風(fēng)生水起不同，2011年招商地產(chǎn)在資本市場(chǎng)卻碌碌無(wú)為。去年5月，籌備已久的50億元增發(fā)方案也胎死腹中，只好通過銀行貸款彌補(bǔ)。“這是一個(gè)行業(yè)性的問題，融資暫時(shí)還沒有放開。”廣發(fā)證券分析師沈愛卿在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱。招商地產(chǎn)有可能面臨樓市項(xiàng)目的資金運(yùn)營(yíng)沖擊以及短期盈利能力波動(dòng)的困難。
雖然去年招商地產(chǎn)銷售金額突破200億元，銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高。但與此同時(shí)，公司庫(kù)存量也達(dá)到歷史最高位，接近400多億元的貨值。
截至去年三季度，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。招商地產(chǎn)董秘劉寧曾表示，如果市場(chǎng)的情況沒什么變化，未來(lái)銷售的壓力是巨大的。
盡管招商地產(chǎn)順利完成了2011年度的銷售目標(biāo)，但在房地產(chǎn)寒冬期，其銷售回款同樣受阻。來(lái)自北京市住建委網(wǎng)站的信息顯示，招商地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的兩個(gè)項(xiàng)目銷售都不算理想。招商嘉銘瓏原家園最新一期開盤至今8個(gè)月，去化率只有9%。
該盤前年11月推出的房源，去化率也還不到一半。而招商上苑是危改小區(qū)住宅，去年6月開盤至今去化率也僅僅達(dá)到74.2%。
一直堅(jiān)持中高端定位的招商地產(chǎn)，此前在價(jià)格讓利方面一直頗為保守。其房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利率近幾年均維持在40%以上，在行業(yè)中位于前列。近日卻在北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)14個(gè)城市22個(gè)在售項(xiàng)目掀起降價(jià)風(fēng)暴。
沈愛卿表示，這表明招商地產(chǎn)在資金方面的需求還是比較明顯，降價(jià)銷售是為了加速資金回籠，銷售方面的壓力還是比較大的。
可是招商地產(chǎn)卻堅(jiān)稱，此次主要是為配合母公司招商局集團(tuán)140周年而集中舉行的一次品牌宣傳活動(dòng)，同時(shí)通過一定程度的價(jià)格讓利進(jìn)一步加快去庫(kù)存化，加速資金回流。
最為典型的案例是：招商地產(chǎn)部分項(xiàng)目降價(jià)優(yōu)惠幅度達(dá)到8.5折，甚至部分項(xiàng)目的部分房源價(jià)格優(yōu)惠幅度高達(dá)20%。北京“嘉銘瓏原”項(xiàng)目售樓小姐介紹，“嘉銘瓏原”面積170平米的特惠房售價(jià)為500萬(wàn)元，讓利將近100萬(wàn)元。
對(duì)于背靠大樹的招商地產(chǎn)而言，現(xiàn)在或許是“彎道超車”的最好時(shí)機(jī)，但逆市拿地遠(yuǎn)沒那么簡(jiǎn)單，回到一線開發(fā)商陣營(yíng)更沒那么簡(jiǎn)單。
據(jù)中房信集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2011年招商地產(chǎn)以210億元的銷售額名列第17位，與排在頭名的萬(wàn)科差距高達(dá)1000億元，與名次不斷下滑的金地尚相差80億元。
