相關(guān)部委今年開始著力推動(dòng)住宅用地供應(yīng)制度改革，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，而一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市有望加快這一領(lǐng)域的推進(jìn)速度。
第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家獲悉，自然資源部近期向地方下發(fā)函件，要求上報(bào)住宅用地總面積，以及2008年來的住宅用地供應(yīng)情況，同時(shí)還要求上報(bào)住宅用地多主體供應(yīng)的典型案例，以及集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)。
除此之外，自然資源部近期也派出調(diào)研組赴地方開展住宅用地供應(yīng)制度改革調(diào)研，了解地方探索推進(jìn)多主體供地的具體措施和政策建議。
住建部近日下發(fā)通知要求，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)城市要積極探索推動(dòng)供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國有土地可作為租賃住房用地，6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都等城市要提出并上報(bào)建設(shè)租賃住房的具體實(shí)施方案。
摸底十年宅地供應(yīng)
在房地產(chǎn)市場上，土地供給多寡被認(rèn)為是影響樓市走勢乃至房價(jià)的主要因素。每逢樓市調(diào)控，供地節(jié)奏的調(diào)整一般也是重要的政策方向。
今年5月19日，針對(duì)近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭、投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住建部印發(fā)通知，要求地方抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房價(jià)。
過去十年間，我國房地產(chǎn)用地供應(yīng)經(jīng)歷了一番大起大落。自2009年開始，我國房地產(chǎn)用地供應(yīng)提速，當(dāng)年全國供地10.91萬公頃，2010年便增至15.42萬公頃，2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃，2013年一度高達(dá)20.32萬公頃，創(chuàng)下近十年來的頂峰，此后逐年下降。
2014年全國供地15.1萬公頃，2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。2017年為11.5萬公頃，同比增長7.2%，這是近四年來全國房地產(chǎn)供地量首度出現(xiàn)正增長。
由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域特色很強(qiáng)，全國供地總量數(shù)據(jù)的走勢并不能直接反映某地區(qū)的土地供需局面，因此掌握地方上具體的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，才能更好預(yù)判當(dāng)?shù)貥鞘凶邉?，以及為樓市調(diào)控提供決策依據(jù)。
此番自然資源部下發(fā)的函件中，地方需要上報(bào)該省住宅用地供應(yīng)總面積（住宅用地包含各種類型住宅用地，不包含農(nóng)村宅基地，主要根據(jù)土地調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)）、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應(yīng)總面積。
多主體供地典型案例
上述函件中提及地方上報(bào)住宅用地，特意注明不包含農(nóng)村宅基地，換言之，所指均為國有土地。
自去年底至今，官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
今年1月中旬，原國土資源部高層表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
對(duì)于此舉意義，自然資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示，多主體供地也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。歸結(jié)起來，就是優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)、提高土地供給效率、釋放土地要素動(dòng)能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言，稱之為“重大變革”亦不為過。
董祚繼稱，在城市中心區(qū)，未來如將部分非房地產(chǎn)企業(yè)用地（如老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)用地、淘汰落后產(chǎn)能用地、退二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)用地、廢棄鐵路用地等）調(diào)整改造為住房用地，可以有效增加各類住房用地供應(yīng)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也有利于改善城市人居環(huán)境。
（第一財(cái)經(jīng)記者 王曉東攝）
多主體供地為房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)重磅政策信號(hào)和方向，但能對(duì)市場產(chǎn)生多大的影響，主要看政策落地的力度有多大，地方推進(jìn)的步伐有多快。
比如，哪些企業(yè)有資格利用自有工業(yè)用地來轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，這些用地有多大規(guī)模，其中又有多少能獲得政府部門的審批來轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變過程中是否要補(bǔ)繳土地出讓金？這些都需要相關(guān)部門出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則。
有地方國土官員也表示，有了新政策（多主體供地），還切盼“新規(guī)程”——規(guī)程是指導(dǎo)地方操作層面的指南，有了規(guī)程，地方才能有所適從。
這種背景下，了解地方實(shí)情成為政策執(zhí)行的前提。
上述自然資源部函件要求，地方上報(bào)存量非住宅建設(shè)用地用于住宅用地建設(shè)項(xiàng)目情況，在將存量非住宅建設(shè)用地用于住宅用地建設(shè)的項(xiàng)目中，按照正在進(jìn)行、已完成以及二者合計(jì)的情況，分別填寫項(xiàng)目個(gè)數(shù)和用地面積。
上述函件要求地方上報(bào)住宅用地多主體供應(yīng)典型案例，上報(bào)內(nèi)容主要是：開發(fā)方式，包括自主開發(fā)、與其他主體合作開發(fā)；與其他主體合作開發(fā)的，寫明主體名稱；項(xiàng)目成本組成情況，包括安置成本、建設(shè)成本和其他成本；典型案例資金來源情況。
地方上利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人去年底曾介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵(lì)國企利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。
“鼓勵(lì)國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開配租配售。
其他城市也正在謀劃和推進(jìn)樓市供給側(cè)改革。
6月5日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》），提出到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
根據(jù)《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應(yīng)，如盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購等。
實(shí)地調(diào)研
除了摸清底數(shù)，自然資源部近期也派出調(diào)研組赴地方開展住宅用地供應(yīng)制度改革調(diào)研。
在青島，調(diào)研組圍繞非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)的土地用于住宅用地的已有經(jīng)驗(yàn)、制度障礙和政策建議等內(nèi)容，與山東省國土資源廳、青島市政府及國土、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建委、財(cái)政等相關(guān)部門和部分企業(yè)代表進(jìn)行了座談，深入探討住宅用地供應(yīng)制度改革的可行性和利弊。
自然資源部土地利用司副司長陳國慶要求，青島市要在認(rèn)真分析近年來居住用地供給總體情況的基礎(chǔ)上，劃清政策和市場的職責(zé)分工，全面梳理住宅用地供應(yīng)制度改革進(jìn)程中的障礙和困難，從宏觀層面研究探索推進(jìn)多主體供地的具體措施和政策建議。
在杭州，調(diào)研重點(diǎn)則是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目地塊落實(shí)情況，調(diào)研組專程赴蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)項(xiàng)漾村實(shí)地踏看該村集體租賃住房試點(diǎn)地塊，了解地塊基本情況。
4月中旬，自然資源部調(diào)研組赴杭州調(diào)研
根據(jù)《杭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》，杭州將在蕭山、余杭、富陽、臨安、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等范圍內(nèi)分別確定1~2個(gè)地塊開展試點(diǎn)。
去年8月，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，原國土資源部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。
董祚繼在文中稱，在城市近郊區(qū)，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以有效增加租賃住房用地供應(yīng)，緩解城市住房供需矛盾，同時(shí)也有利于拓展集體土地用途，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，并加速城中村、城邊村改造；在廣大農(nóng)村地區(qū)，出租閑置農(nóng)房和宅基地使用權(quán)，可以為城市人口旅游休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生等開辟空間，激活沉睡的土地資產(chǎn)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。
除北京和上海早有推進(jìn)外，官方信息顯示，另外11個(gè)城市集體土地建設(shè)租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯(lián)合批復(fù)。自去年8月開始啟動(dòng)的這項(xiàng)試點(diǎn)工作正在進(jìn)入加速通道。
上述自然資源部函件要求，地方需要填報(bào)今年4月25日前完成立項(xiàng)的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目情況，包括用地面積、租賃房套數(shù)、土地產(chǎn)權(quán)主體、建設(shè)資金投資、資金來源等。
住建部上述通知也要求，開展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，6月底前要向住建部和相關(guān)部門報(bào)告試點(diǎn)進(jìn)展情況。
也曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，集體土地建設(shè)租賃房是變相將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。對(duì)此，董祚繼表示，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法用地、違法建設(shè)，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，與依法依規(guī)建設(shè)、依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的集體租賃住房具有本質(zhì)區(qū)別。推進(jìn)多主體供地，更不是要開“農(nóng)村宅基地買賣”的口子。
