銷(xiāo)售火熱的地區(qū)還在挺直腰桿吆喝“一次性付款，公積金貸款者拒不接待”，比如三亞；銷(xiāo)售預(yù)冷的地區(qū)也并未完全停止“拒絕公積金貸款”的行為，原因是銷(xiāo)售太難，更需加速回款，比如廊坊“北三縣”。一南一北，演繹著我國(guó)的樓市變化。
2017年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)土資源部四部委發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。
早在2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金[2014]148號(hào)），就明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)房，取得了一定成效。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱以往資料發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款現(xiàn)象近年來(lái)層出不窮，2017年樓市調(diào)控趨嚴(yán)加劇了這一現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠，架空了公積金惠民貸款，這對(duì)公積金貸款額度和速度趕不上市場(chǎng)需求的問(wèn)題，提出質(zhì)疑。
部分地區(qū)拒公積金貸款現(xiàn)象仍存在
就在四部委發(fā)文明令禁止開(kāi)發(fā)商拒絕個(gè)人住房公積金貸款后的第三天，合肥市12345政府直通車(chē)網(wǎng)站上就出現(xiàn)幾條諸如“有公積金，卻不給用”“開(kāi)發(fā)商不給用公積金”“某項(xiàng)目不支持用公積金”的民眾投訴信息。合肥文一某地王樓盤(pán)銷(xiāo)售人員透露：“暫時(shí)不能使用公積金。”
無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日以購(gòu)房者身份詢(xún)?cè)L北京、大廠、三亞、無(wú)錫、邢臺(tái)等地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，拒絕公積金貸款的行為較四部委發(fā)文之前有所收斂，但仍然存在。
三亞房產(chǎn)銷(xiāo)售員王堂（化名）稱(chēng)：“我們項(xiàng)目現(xiàn)在付款方式只有兩種，一種是一次性付款，一種是按揭，公積金貸款的客戶(hù)拒不接待?？梢哉f(shuō)，整個(gè)三亞地區(qū)現(xiàn)在一次性付款居多，連按揭的都很少，別提公積金貸款了?！?
無(wú)錫房產(chǎn)銷(xiāo)售員孟偉（化名）表示：“當(dāng)?shù)貍€(gè)別開(kāi)發(fā)商與銀行有合作，故意限制公積金貸款，比如之前某理想灣項(xiàng)目對(duì)一次性付款有**折扣，公積金貸款的話(huà)就需要排隊(duì)，還不一定能買(mǎi)到，不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)接受公積金貸款了?！?
北京房產(chǎn)銷(xiāo)售員周格（化名）表示：“可以公積金貸款，但是北京最高的貸款額度只有120萬(wàn)元，按照項(xiàng)目現(xiàn)在8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，建議將公積金取出來(lái)走商業(yè)貸款，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商這邊拒絕混合貸，混合貸只能是指定的銀行辦理，很麻煩?！?
普遍來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分需求冷卻的地區(qū)在政策管控下接受公積金貸款，需求旺盛的地區(qū)仍然挺直腰桿吆喝“只接受一次性付款”。
王堂進(jìn)一步表示：“三亞現(xiàn)在本身就是賣(mài)方市場(chǎng)，幾乎所有的房子都不愁賣(mài)，所以好多樓盤(pán)直接硬性規(guī)定只接受一次性付款?！?
中國(guó)城市發(fā)展研究院投 資部主任劉澄也表示：“公積金貸款是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策性手段，有些開(kāi)發(fā)商為了自身利益，單方拒絕公積金實(shí)際是對(duì)公眾利益的侵害。這種現(xiàn)象一般在需求強(qiáng)勁的地區(qū)會(huì)較明顯。”
不過(guò)如廊坊“北三縣”這類(lèi)受一線(xiàn)城市限購(gòu)影響而銷(xiāo)售遇冷的城市，有開(kāi)發(fā)商不僅拒絕公積金貸款，并且寄希望于通過(guò)墊資將首付比例降至政策線(xiàn)以下的行為來(lái)加速銷(xiāo)售，回籠資金。
大廠房產(chǎn)銷(xiāo)售員胡廷（化名）稱(chēng)：“大廠正在排號(hào)的路勁地產(chǎn)高層項(xiàng)目不能公積金貸款，北三縣很多項(xiàng)目都不行。目前開(kāi)發(fā)商正在考慮與政府協(xié)商將首付比例降至20%，來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。”
開(kāi)發(fā)商渴望資金回流加速 公積金額度發(fā)放難以趕趟
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2017年樓市調(diào)控趨嚴(yán)，在多地限售、限購(gòu)、限貸的調(diào)控下，銷(xiāo)售回款難度加大，而公積金貸款辦理速度慢、周期長(zhǎng)是開(kāi)發(fā)商拒絕此種貸款方式的主要原因。另外，也有個(gè)別資金周轉(zhuǎn)存難的開(kāi)發(fā)商與銀行達(dá)成合作，因?yàn)榻鹑谡呤站o下，銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的條件則是帶來(lái)有效客戶(hù)，因而公積金貸款被拒。
一位邢臺(tái)市房地產(chǎn)人士表示：“現(xiàn)在老百姓(62.310, -1.31, -2.06%)都知道公積金不能拒絕，開(kāi)發(fā)商明著說(shuō)不讓辦的很少了，但是一般項(xiàng)目要封頂后才能受理，且審核流程慢，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)手段上通過(guò)發(fā)放**等方式來(lái)引導(dǎo)老百姓辦理商貸?！?
劉澄表示：“銷(xiāo)售通過(guò)設(shè)置條件達(dá)到目的是常見(jiàn)方式，監(jiān)管上存在一定難度。每個(gè)項(xiàng)目的融資方式、集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況很難一概而論，開(kāi)發(fā)商需要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化?！?
周格的說(shuō)法印證了上述觀點(diǎn)：“我們83平方米的戶(hù)型帶有一個(gè)折扣點(diǎn)，如果走商業(yè)貸款的話(huà)還有一個(gè)折扣點(diǎn)，也就是九八折，全款的話(huà)是九七折?！卑凑掌漤?xiàng)目8萬(wàn)元/平方米平均售價(jià)計(jì)算，每個(gè)百分點(diǎn)為消費(fèi)者節(jié)省的金額為66400元。相比之下，按照一筆額度100萬(wàn)元、期限20年的住房公積金個(gè)人住房貸款，可比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款節(jié)省利息支出20萬(wàn)元以上。顯然，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，公積金貸款更具優(yōu)勢(shì)。
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，政府層面公積金存款額度不足也是開(kāi)發(fā)商不愿意讓消費(fèi)者進(jìn)行公積金貸款的原因之一，這無(wú)疑更加拉長(zhǎng)了回款周期。
新城控股(34.790, -0.15, -0.43%)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示：“主要原因在于公積金存款余額不足，放款速度太慢而且可能不足?！?
上述接近邢臺(tái)市房地產(chǎn)人士也表達(dá)了相同觀點(diǎn)，“公積金目前也是問(wèn)題，以前個(gè)別縣公積金收取的額度趕不上貸款發(fā)放的量，甚至出現(xiàn)過(guò)沒(méi)有的現(xiàn)象，所以即便受理了，也無(wú)法辦理，這也是矛盾所在?！?
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析：“公積金中心在資金的獲取方面偏被動(dòng)，因?yàn)槔U存對(duì)象固定，所以資金來(lái)源規(guī)模穩(wěn)定。公積金的發(fā)放則顯被動(dòng)，市場(chǎng)需求上升容易快速增加公積金申請(qǐng)，尤其是一些退休職工也可以申請(qǐng)，這就會(huì)形成這樣一波差額，這個(gè)差額如果不關(guān)注，就會(huì)導(dǎo)致公積金審批節(jié)奏開(kāi)始放緩的現(xiàn)象?！?
不過(guò)，河北省某公積金中心人士稱(chēng)：“公積金額度現(xiàn)在夠用，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款主要原因還是與其辦理節(jié)點(diǎn)有關(guān)系，封頂才能申請(qǐng)，但拿到預(yù)售證到封頂至少要一年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商不愿意把錢(qián)都?jí)涸谶@里?！?
政策嚴(yán)禁斬草不除根 過(guò)程目標(biāo)管控或是出路
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2009年起，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款的現(xiàn)象就已存在，國(guó)家查處力度也一直加大，但真正根除這一問(wèn)題還欠火候。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“一方面，拒絕公積金貸款肯定是違法的，房企這樣做是觸碰監(jiān)管紅線(xiàn)，建議嚴(yán)查。另一方面，建議適當(dāng)關(guān)注房企的銷(xiāo)售回籠的要求，因?yàn)榉吭床蛔愕那闆r下，往往會(huì)出現(xiàn)誰(shuí)先全款先給誰(shuí)，房企也是有資金回籠壓力的，這需要各部門(mén)積極關(guān)注，必要時(shí)候進(jìn)行座談，進(jìn)一步細(xì)分為什么偏好商業(yè)銀行貸款而不是公積金貸款的癥結(jié)?！?
在樓市調(diào)控與金融收緊的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題需引起關(guān)注，而真正要解決公積金貸款被拒問(wèn)題，還是要從協(xié)議端、過(guò)程中、執(zhí)行端進(jìn)行全方位管控，甚至，在房企資金受壓與公積金貸款被拒的矛盾下，智慧性地出臺(tái)一些補(bǔ)貼政策，或許也是出路。
在過(guò)程把控方面，劉澄建議：“預(yù)售證環(huán)節(jié)要明確項(xiàng)目接受的付款方式，并且基于此條件監(jiān)管銷(xiāo)售過(guò)程，更好地保障購(gòu)房者權(quán)益。”
在設(shè)立指標(biāo)目標(biāo)方面，嚴(yán)躍進(jìn)建議：“應(yīng)該給予一定的硬性指標(biāo)，比如說(shuō)住房銷(xiāo)售中必須完成20%的公積金貸款的比例，這樣房企自然會(huì)主動(dòng)考慮完成改比例?；蛘呖梢葬槍?duì)具體樓盤(pán)或者板塊對(duì)這一指標(biāo)進(jìn)行分解，這樣有助于保障購(gòu)房者權(quán)益。”
歐陽(yáng)捷則建議：“有些城市采取了公轉(zhuǎn)商，用公積金來(lái)補(bǔ)貼商業(yè)貸款利息，這樣可以放大公積金貸款額度并緩解公積金不足的壓力。但公積金中心可能不贊同，因?yàn)檫@樣會(huì)減少其貸款收益?！?
