不久前召開的中央經濟工作會議提出，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。
解決房地產供給與需求之間的矛盾，對于一線城市來說，顯得尤為迫切。而發(fā)展租賃住房，已成為目前地方政府最為現(xiàn)實的選擇。如何通過發(fā)展租賃住房，達成城市的房地產格局重構，為城市的可持續(xù)發(fā)展打下基礎？北京、上海和深圳分別交出了自己的答卷。（陳潔）
北京市規(guī)劃國土委相關人士向21世紀經濟報道記者回應稱，2018年的土地供應計劃尚未制定完成，但相關部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房”的安排部署，制定相關計劃。
根據(jù)北京市規(guī)劃國土委消息，截至2017年12月底，北京市實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應任務。
《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》2017年8月印發(fā)，利用集體建設用地建設租賃住房，被認為可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。因此，其落地試點情況如何，供地節(jié)奏快慢，成為關注焦點。
北京市規(guī)劃國土委相關人士1月8日向21世紀經濟報道記者回應稱，2018年的土地供應計劃尚未制定完成，但相關部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房”的安排部署，制定相關計劃。
超額完成2017年供應任務
集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。
據(jù)了解，2017年是北京首次將集體土地列入年度土地供應計劃并超額完成。
據(jù)21世紀經濟報道記者的不完全統(tǒng)計，除東城、西城以外，北京各區(qū)均已有此類項目出現(xiàn)或完成。
北京市規(guī)劃國土委方面指出，已供應的項目主要位于中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內，符合“毗鄰產業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，但從與市中心的絕對距離和通勤條件來看，距離市中心較遠。
據(jù)房山區(qū)規(guī)劃分局網(wǎng)站，2017年完成集體土地租賃住房項目鄉(xiāng)村建設規(guī)劃條件工作的三個地塊分別位于琉璃河鎮(zhèn)興禮村、竇店鎮(zhèn)竇店村及竇店鎮(zhèn)下坡店，三地均位于六環(huán)外。
其中，琉璃河鎮(zhèn)興禮村項目總用地面積9.8公頃，距離其最近的燕房線星城站13千米。據(jù)百度地圖顯示，其公交車程1個半小時左右。
1月8日，有受訪專家向21世紀經濟報道記者表示，此類項目更加關注“區(qū)域職住平衡”。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾對記者表示，集體建設用地租賃住房一般遠離市區(qū)，配套基礎設施不如普通租賃住房，其競爭優(yōu)勢在于較低的租金，未來將與普通租賃住房形成高低配置。
北京市社會科學院副院長趙弘則認為，城市的發(fā)展需要過程。此前更多位置更好的土地已經進入商品房市場，而隨著北京軌道交通體系的建設，這些區(qū)域的區(qū)位條件將明顯改善。
集體建設用地建設租賃住房，并不是新一輪房改背景下的“新鮮事物”，也不是北京獨有，早在2009年就有地方開始探索。但在城市發(fā)展的不同階段，其政策導向一直有所不同。
2009年，上海市出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），提出集體經濟組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設用地，建設限定供應的市場化租賃宿舍。
這一限定主要是指定向提供給產業(yè)園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)內員工租住的市場化租賃宿舍。值得注意的是，上海市對此類住房提出的“只租不售、封閉運行”要求，在今天仍是各地制定文件的重要準則。
2012年1月，國土資源部批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續(xù)啟動海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個試點項目。這一階段，北京方面規(guī)定，集體租賃住房由農村集體經濟組織自主進行開發(fā)建設，并未提到聯(lián)營、入股等方式，且主要采取將此類房屋躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租的租賃模式。
供地結構調整抓手
在國家政策層面，此前一直以“審慎”態(tài)度為主。到了2017年8月，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定將在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點，則首次提出村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
多位受訪人士均表示，供地緊張、房價上漲，一線城市房地產業(yè)的供給結構和城市居住需求之間需要更好的協(xié)調，而集體土地建設租賃住房，能減少土地入市環(huán)節(jié)，有效增加住房供給，因此得以加快試點。
趙弘認為，在一線城市新一輪城市總規(guī)紛紛提出“做減法”、規(guī)劃建設用地總規(guī)模負增長的大前提下，土地供應內部結構調整成為工作重點。
全國土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明則認為，集體建設用地建設租賃住房，一方面是通過住房供給結構的調整，把過去通過購買商品房“一步到位”滿足住房需求的方式細化，解決當前困擾人口凈流入城市的住房供需矛盾；另一方面，也是在通過多主體供應的方式，配合農村集體“三塊地”改革，解決政府在土地供應一級市場的壟斷問題。
他表示，新一輪試點中，各地提出的包括允許企業(yè)聯(lián)營、拓寬融資渠道、限定流通范圍等措施，思路更加清晰，政策更加細化，實際上是不斷厘清土地市場各主體之間權利與義務關系、土地增值收益與成本分配關系的過程。
比如，對于集體土地建設租賃住房試點，北京目前已有一套政策體系。
去年11月，北京市印發(fā)《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（下稱《意見》），對集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內容進行了詳細規(guī)定。
其中，在廣受關注的資金和運營模式層面，《意見》指出了四種資金籌措模式，分別是農村集體經濟組織的自有資金；市區(qū)住房保障專業(yè)運營機構、園區(qū)管理機構或簽約租賃的企業(yè)支付租金；農村集體經濟組織以建設用地預期收益，向金融機構申請的抵押貸款；以及由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營的方式，與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設。
對于第四種模式，《意見》專門提出，集體經濟組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應有保底分紅。
