“二次房改”要來(lái)了？
??這是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)后，市場(chǎng)人士第一時(shí)間作出的反應(yīng)。12月12日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也撰文指出，啟動(dòng)“二次房改”，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)的短缺，構(gòu)建真正的長(zhǎng)效機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急。
??自1998年首次住房制度改革以來(lái)，也有幾次重大的政策發(fā)布被解讀為“第二次房改”，今年也不例外，租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)住房、集體土地建設(shè)租賃住房等相關(guān)政策，均在房地產(chǎn)市場(chǎng)激起千層浪。
??中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前還沒(méi)有官方口徑提到二次房改，不過(guò)這一次住房制度改革的力度，或會(huì)觸及到土地財(cái)政這一住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度。若執(zhí)行堅(jiān)決，產(chǎn)生的影響將不輸?shù)谝淮畏扛摹?
??房改路徑螺旋式上升
??中國(guó)的第一次房改，實(shí)質(zhì)上是住房商品化的過(guò)程。不過(guò)，在制訂改革方案初期，第一選擇并不是“售”，而是租。
??為了解決長(zhǎng)期以來(lái)在公房的建設(shè)和維護(hù)上過(guò)度支出的問(wèn)題，20世紀(jì)80年代，政府以租金改革為重點(diǎn)，提出分步提高租金，繳納租賃保證金等多種思路，反向刺激大家去購(gòu)買住房。然而，當(dāng)時(shí)老百姓的收入很低，很多支付不了購(gòu)房款，還需要單位和政府補(bǔ)貼。
??這條路并沒(méi)有走通。倪鵬飛記得，當(dāng)時(shí)某市人大有一個(gè)議案是全市增加5分錢租金，兩三年都沒(méi)有通過(guò)。
??1998年，國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。住房作為一種商品，其價(jià)格由市場(chǎng)決定。這一劃時(shí)代的方案，迅速賣出了積壓的住房，也解決了城市居民住房短缺的問(wèn)題。
??近20年來(lái)，購(gòu)房市場(chǎng)在價(jià)格機(jī)制的刺激下蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)基本制度建設(shè)仍然不足，土地財(cái)政這一住房的基本性制度沒(méi)有改變，通過(guò)短期調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)，最終效果都不盡如人意，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的重要性也因此凸顯。
??倪鵬飛指出，由于此前保障房的比例較小，大量城市中買不起房的“夾心層”全部都被推入市場(chǎng)。租購(gòu)并舉的政策，正是要糾正之前的偏向，發(fā)展租房市場(chǎng)讓買不起房的人能夠住有所居?！靶乱惠喐母锏乃悸肥恰穸ㄖ笤俜穸ā?，但不可能回到從前沒(méi)有市場(chǎng)化的時(shí)候，而是螺旋式上升的?！彼f(shuō)。
??“之前是什么都給了市場(chǎng)，政府應(yīng)該做的沒(méi)有做。未來(lái)是政府做政府應(yīng)該做的，同時(shí)用財(cái)稅調(diào)節(jié)市場(chǎng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
??降地價(jià)才是**
??在具體的改革方向上，倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前，住房的問(wèn)題很多時(shí)候并不來(lái)自于住房本身，而是來(lái)自基礎(chǔ)的土地財(cái)政制度，以及金融制度、財(cái)稅制度等。如果這些制度不變的話，也還是改變不了高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。
??日前中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》指出，住房基礎(chǔ)性制度不合理導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性問(wèn)題積聚了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府是房地產(chǎn)調(diào)控的主力，其財(cái)政收入?yún)s過(guò)度依賴于土地出讓收入以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，這使得他們?cè)谡{(diào)控問(wèn)題上的立場(chǎng)并不堅(jiān)定，隨時(shí)可能“倒戈”；另一方面，在土地市場(chǎng)和管理制度上，我國(guó)土地市場(chǎng)主要被地方政府壟斷，土地拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的制度也推高了土地拍賣價(jià)格。
??在倪鵬飛看來(lái)，對(duì)土地財(cái)政的根基，目前的一些政策已經(jīng)一定程度上有所觸及。8月底出臺(tái)的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方案，就是政府讓利的結(jié)果。如果把集體土地重新收回來(lái)進(jìn)行招拍掛，又能賺一大筆，但政策讓它們直接入市，就是避免了這一過(guò)程。鑒于農(nóng)村集體建設(shè)性用地比例之大，如果能夠規(guī)避好小產(chǎn)權(quán)房以租代售的風(fēng)險(xiǎn)，有望緩解城市住宅用地短缺的問(wèn)題。
??另一個(gè)是上海的21幅“純租賃”地塊，用協(xié)議出讓的方式掛牌，最終均以低于周邊商品房數(shù)倍的單價(jià)成交。甚至有地塊周邊商品房單價(jià)達(dá)10萬(wàn)元/平方米，高于其成交價(jià)的8倍左右。而這種地方的探索，也有可能在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。
??“降房?jī)r(jià)的根本是降地價(jià)，只有地價(jià)降下來(lái)了，房?jī)r(jià)才能降下來(lái)，不然無(wú)異于揚(yáng)湯止沸?！蹦啭i飛說(shuō)。他建議將城市范圍內(nèi)的土地管理權(quán)限歸并于城鄉(xiāng)建設(shè)部門，并針對(duì)不同性質(zhì)及用途的土地采用不同的拍賣方式。普通商品住房用地采用控房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的出讓方式，對(duì)租賃住房建設(shè)用地實(shí)行協(xié)議出讓，高檔商品房用地可以采取自由競(jìng)價(jià)的拍賣方式。
??加快財(cái)稅金融改革
??而對(duì)住房市場(chǎng)起到支撐作用的財(cái)稅和金融改革也是改革的重點(diǎn)。不過(guò)，針對(duì)另一個(gè)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)“房地產(chǎn)稅”，許多專家在采訪中表示并不會(huì)在短期內(nèi)立即出臺(tái)。
??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，對(duì)于房地產(chǎn)稅，當(dāng)前住房制度改革中肯定會(huì)做考慮。但由于征稅的問(wèn)題比較敏感，應(yīng)該還是在論證階段，暫時(shí)不會(huì)出。在立法前還要做更多基礎(chǔ)性工作，針對(duì)什么類型的房產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行征稅的問(wèn)題還會(huì)謹(jǐn)慎處理。
??張大偉認(rèn)為，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和**、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系，另外必須降低房地產(chǎn)的**屬性、回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。不過(guò)，他也表示短期出臺(tái)房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。
??調(diào)控的金融政策方面，倪鵬飛建議實(shí)行信貸差別利率，不建議提高首套房利率。他認(rèn)為，目前銀行上浮首套房利率對(duì)剛需人群解決貸款問(wèn)題形成了一定的阻礙。他還建議推進(jìn)租賃住房**信托基金試點(diǎn)政策，支持金融機(jī)構(gòu)向符合條件的住房租賃企業(yè)提供發(fā)行債券、票據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等服務(wù)，并至此用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。
??“一個(gè)完美的租賃市場(chǎng)和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化?！眹?yán)躍進(jìn)指出，信用租房基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來(lái)可以針對(duì)不同的出租者和承租者提供信用評(píng)估，也可以基于信用要素來(lái)進(jìn)行租賃市場(chǎng)的定價(jià)。這樣既消除了信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于降低交易成本。在租售同權(quán)上，要走出過(guò)去租賃市場(chǎng)的老路，研究承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。而在租金證券化領(lǐng)域，應(yīng)該充分考慮房屋銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。企業(yè)若實(shí)現(xiàn)了資金的較快回籠，那么其參與租賃市場(chǎng)的積極性就容易被調(diào)動(dòng)起來(lái)。
