面對(duì)部分城市近期再度上演的“搶房大戰(zhàn)”，住建部、國(guó)土部和央行共同強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。同時(shí)，新華社時(shí)評(píng)《防“炒房”要深化改革，治標(biāo)更須治本》指出，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。部分城市新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，引發(fā)新房搶購(gòu)，恰恰說(shuō)明調(diào)控不夠全面，改革不夠深化。要讓短期調(diào)控政策為長(zhǎng)期改革創(chuàng)造“窗口期”，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”為方向建立長(zhǎng)效機(jī)制。
調(diào)控政策能否堅(jiān)持、能否為長(zhǎng)期改革創(chuàng)造“窗口期”，關(guān)鍵取決于兩點(diǎn)：其一，“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“屢調(diào)屢漲”、“買房致富”等頑固預(yù)期能否被打掉；其二，各個(gè)地方政府主體責(zé)任能否真正“落地”，調(diào)控能否真正做到“不喘氣、不歇腳”。筆者認(rèn)為，如何對(duì)待目前出現(xiàn)的地王集體閑置或拖延，甚至“趴著、捂著”等待未來(lái)增值或“解套”的現(xiàn)象，不僅關(guān)系到能否打掉頑固的市場(chǎng)預(yù)期，在“因城施策”的樓市大環(huán)境下，直接關(guān)系到樓市調(diào)控能否真正做到“不喘氣、不歇腳”。因?yàn)?，這幾年房?jī)r(jià)暴漲，地王和高地價(jià)是最大的推動(dòng)力。2016年是地王最火爆的一年，無(wú)論地王數(shù)量，還是出讓地塊平均樓面地價(jià)或溢價(jià)率，都比過(guò)去幾輪地王翻一番還有余。
2016年，全國(guó)共出了340宗地王，而在此前一輪“地王潮”的2013年，全國(guó)拍出的地王是60宗。不僅如此，眼下“地王潮”還從一線城市、少數(shù)二線熱點(diǎn)城市（如寧杭蘇鷺）蔓延到所有熱點(diǎn)城市，甚至波及熱點(diǎn)城市周圍的三四線城市。300個(gè)城市土地成交面積同比下降28%，成交金額卻逆勢(shì)大漲23%，這意味著樓面價(jià)格的大漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，300個(gè)城市樓面地價(jià)連續(xù)5年上漲，但在2016年之前，主要城市平均每平方米樓面地價(jià)為1500至3000元，漲幅僅20%左右。此后，除了京滬深的樓面地價(jià)再創(chuàng)新高，很多熱點(diǎn)二線城市樓面地價(jià)也翻番，廈門、南京、合肥和蘇州等熱點(diǎn)城市樓面地價(jià)大漲二至四倍。
地王最大的效應(yīng)，就是拉升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。據(jù)筆者調(diào)研，但凡城市某一片區(qū)出現(xiàn)地王，周邊所有在售樓盤（包括二手住房）每平方米均價(jià)一夜之間上調(diào)2000至3000元，并且漲價(jià)預(yù)期同心圓式地向外輻射，漲價(jià)預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)后，進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)期。不少人堅(jiān)信，房企更懂樓市，跟著地王買房不會(huì)錯(cuò)。更重要的是，開發(fā)商敢于“拿地王”，彰顯其對(duì)未來(lái)樓市的信心是何等之足。在樓市調(diào)控期，開發(fā)商不惜犧牲財(cái)務(wù)成本，也不急于讓地王項(xiàng)目入市，折射其“趴著、捂著”以等待未來(lái)更好入市機(jī)會(huì)。事實(shí)上，原地王“解套”獲得更高收益已非個(gè)案。對(duì)地方政府來(lái)講，地王不僅直接擴(kuò)大了土地“招拍掛”規(guī)模，增加土地出讓收入，還通過(guò)地王帶動(dòng)樓市需求、房?jī)r(jià)上漲，增加稅收收入，真可謂“一舉多得”。因此，對(duì)“趴著、捂著”等待增值或“解套”的地王，一些地方政府也就睜一只眼閉一只眼。
克而瑞調(diào)查2016年50個(gè)典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前僅7個(gè)項(xiàng)目入市，29宗地開工但未開盤，另有14宗尚未開工，意味著43宗地王未入市。有記者統(tǒng)計(jì)，2015年和2016年北京產(chǎn)生了12宗總價(jià)或單價(jià)地王，但到目前仍有半數(shù)項(xiàng)目未入市，最長(zhǎng)的26個(gè)月未入市，最短也有18個(gè)月，遠(yuǎn)超1年左右的開發(fā)周期。地王集體患上“拖延綜合征”，調(diào)控高壓下入市不劃算，等待未來(lái)增值或“解套”是唯一目的。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，多數(shù)地王樓面地價(jià)接近或高于在售樓盤價(jià)格，以目前各城市“限定價(jià)格”入市，虧損是必然的。但是，在住房回歸居住和公共產(chǎn)品屬性的新定位下，在“租購(gòu)并舉”的住房新制度下，意圖打造高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利也不太可能了。
按照國(guó)土部此前發(fā)布的《閑置土地處置辦法》，已出讓地塊閑置一年要收取土地價(jià)款20%的閑置費(fèi)，閑置超過(guò)兩年無(wú)條件收回。但是，由于規(guī)劃調(diào)整、“七通一平”滯后、拆遷進(jìn)度緩慢等客觀原因，很少有土地被征收閑置費(fèi)，無(wú)償收回的更是寥寥。如果像過(guò)往一樣，繼續(xù)放任地王“趴著、捂著”，等待未來(lái)增值或“解套”，購(gòu)房者跟著地王買房，地方政府為了土地財(cái)政不忍處罰閑置地王，那么，市場(chǎng)對(duì)“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“后續(xù)調(diào)控松綁”的頑固預(yù)期就不會(huì)消失，地方政府“坐地生財(cái)”的內(nèi)在激勵(lì)就不會(huì)改觀。如此，房地產(chǎn)調(diào)控不僅很難做到“不喘氣、不歇腳”，而且后續(xù)很可能會(huì)出現(xiàn)新一輪反彈。
針對(duì)開發(fā)商開工、竣工及出讓價(jià)款繳納、高價(jià)拿地并“囤地”等情況，國(guó)土部9月部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查?，F(xiàn)在，各省級(jí)國(guó)土主管部門完成檢查、提交報(bào)告的時(shí)間已到。筆者認(rèn)為，以此為契機(jī)，嚴(yán)肅查處高價(jià)地、地王延緩開發(fā)、惡意囤積等行為，無(wú)異于給市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)極為重要的信號(hào)：不僅既有政策會(huì)不折不扣地執(zhí)行下去，而且還會(huì)不斷“打補(bǔ)丁”，從而讓短期調(diào)控政策為長(zhǎng)期改革創(chuàng)造窗口期，促使調(diào)控與改革措施共同發(fā)力。
