熱門城市成交急凍 未來5-10年樓市臨兩大利空

2017年樓市，有兩個明顯特征： 其一是城市分化明顯，在商品房市場上，三四線漸火，而一二線啞火。在火的三四線城市中，也主要表現(xiàn)為城市群周邊的小城市，大多數(shù)的小城仍然沒動靜，不少還繼續(xù)給補貼賣房； 其二是土地市場，土地市場雖然不如2016年那般，但仍然很搶手，房企買地花的錢仍然在以相當?shù)谋壤仙? 這里就有問題了，商品房市場通過“四限”被摁在地板上動彈不得，但土地卻仍然在按既定步調(diào)往上走，成本在漲，價格卻不能漲，這還能玩？ 房企仍然敢于繼續(xù)以較高溢價率拿地，但他們也不是傻子，現(xiàn)在搞錢都不容易，買地之前他們都會仔細考察當?shù)氐娜丝诹魅霠顩r、產(chǎn)業(yè)潛力以及基礎(chǔ)設施配套，這是長遠的考慮。短期他們還會考察當?shù)胤孔拥膸齑媪?，有沒有很大的增加供應的能力。 而購房者呢，也不傻，現(xiàn)在還不一定是剛需的舞臺，熱門城市成交量急凍，說明剛需和投資都趴窩了，而三四線漸火，卻不是剛需推動的。分析3月份70個大中城市的數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，環(huán)比靠前的大多數(shù)都是小城市，而且主要是大城市和區(qū)域中心城市周邊的小城市。 而且這些城市環(huán)比和同比的差距很小，說明它們是今年才開始啟動的，更說明它們是被外來資金推動的。 問題不少，解決起來也很麻煩。 近期，房地產(chǎn)專家顧云昌就曾明確表示，目前針對房地產(chǎn)，能夠做的仍然是短期手段，為了確保平穩(wěn)，只能24小時緊盯，發(fā)現(xiàn)一個新苗頭打掉一個新苗頭。 至于真正的終極大招，長效機制復合療法還得5-10年時間。為什么要這么長的時間，原因也是牽扯到各方，如何平衡實在很麻煩。更關(guān)鍵的是，長效機制生效后，地方的收入能否繼續(xù)保持一貫的上升趨勢，這個很關(guān)鍵，否則長效機制就是失敗的，沒有意義。 圍繞著地方收入，長效機制會在稅收、土地出讓、金融、市場主體等方面開展詳細的論證，所以顧昌運樂觀預計是5-10年。 雖然這個機制短期內(nèi)難以實現(xiàn)，但隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的在明年投入運行，各方面應該都會加快布局。 特別是地方的收入，這一塊現(xiàn)在壓力挺大的，他們有這個動力去加快推動這個事。在長效機制中，我個人認為地方的收入來源有兩大塊：分別是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。 現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)超過了31平米，房地產(chǎn)市場正在快速向存量房市場轉(zhuǎn)變。如何向存量房市場要收 入，當然是持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。房子多了，存手里要交錢，長輩的房子給晚輩也得要交錢。 需要注意的是，一旦這兩個被推出，那就意味著樓市的好日子到頭，也意味著新的增長模式形成。因為只有經(jīng)濟動力切換完成才能向存量房要收入。樓市的作用沒有那么大了，可以開始一茬茬地割韭菜了。 這個時間點可能就是5-10年后，長效機制生效之時。到那個時候，除了部分地段優(yōu)勢逆天的房子之外，大部分房子的資產(chǎn)配置意義都不大了。