11月23日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹在“2017新 浪金麒麟論壇”上發(fā)表演講稱(chēng)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率不足3%，如今市場(chǎng)缺少的是美的產(chǎn)品和企業(yè)家對(duì)美追求的精神。
我們知道，近年來(lái)，大部分城市的房租都隨著房?jī)r(jià)水漲船高。按道理來(lái)說(shuō)，房租上漲，在其他成本不變的情況下，利潤(rùn)率較高，回報(bào)也應(yīng)該比較豐厚?？墒桥耸俜Q(chēng)目前房租房屋租賃市場(chǎng)的回報(bào)率不到3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)。既然房租上漲，那么，租房市場(chǎng)為何回報(bào)率還這么低呢？
筆者認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)投資回報(bào)率低，首要原因是其他成本增加，也就是說(shuō)在房租逐漸上漲的同時(shí)，其他成本漲幅更高，導(dǎo)致房屋投資成本跟著提高。比如影響租房市場(chǎng)成本的主要因素是房屋的價(jià)值，假如是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子出租，那么影響因素則是開(kāi)發(fā)商的土地成本、稅費(fèi)成本、融資成本、人工成本等。這些成本一旦上升，必然影響房屋租賃價(jià)格和利潤(rùn)率，當(dāng)上述成本上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃收入時(shí)，投資回報(bào)率就會(huì)下降。
正如潘石屹舉例所說(shuō)的那樣，其公司從銀行貸款來(lái)的資金成本是利率4.4%，這是全地產(chǎn)行業(yè)中最低的資金成本。這意味著什么？把銀行貸款以4.4%的利率貸過(guò)來(lái)，把智慧、勞動(dòng)、時(shí)間都花到里面去，還虧了2%，這個(gè)生意怎么做呢？
其次，房屋出租管理經(jīng)營(yíng)方式也在影響租賃市場(chǎng)投資回報(bào)率。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)較少，大部分是私人房屋出租。租賃規(guī)模小、裝修簡(jiǎn)單、管理成本較高等問(wèn)題普遍存在，導(dǎo)致很多投資者不愿投資。而租賃市場(chǎng)質(zhì)量不高，服務(wù)水平參差不齊，也使得很多人不愿進(jìn)入租賃市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)消費(fèi)收入增長(zhǎng)乏力，一些房屋空置卻租不上價(jià)格，更不要說(shuō)高的市場(chǎng)回報(bào)率。
因此，從上面的分析可以看出，住房租賃市場(chǎng)也需要融入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之中，真正通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方式，改變?nèi)藗儫o(wú)節(jié)制買(mǎi)房的基本局面，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。當(dāng)然，這一舉措也能兼顧化解產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題。
如何推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？筆者認(rèn)為，第一，要降低租賃成本，特別是降低稅費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果明確建房之后用于租賃，即可得到相應(yīng)的優(yōu)惠，比如政府降低土地出讓金，或者減免部分房產(chǎn)稅、土地增值稅等。
第二，要引入投資，改造老舊房屋，提升租賃房屋使用功能和美觀度，加大優(yōu)質(zhì)租賃房屋供給力度，讓租房者享受到高質(zhì)量的租房服務(wù)。特別是要鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者和大型國(guó)有企業(yè)投資租賃市場(chǎng)，以提供穩(wěn)定的高質(zhì)量房源。
第三，要加大租售同權(quán)等政策的支持力度，同時(shí)健全相關(guān)領(lǐng)域法律規(guī)定以促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要讓房東和房客都能受到合同的有效約束，特別是要保障租房者在教育、醫(yī)療等方面享受與購(gòu)房者同等的權(quán)利。
總之，向住房租賃市場(chǎng)供給更多“美”的高質(zhì)量產(chǎn)品，是提高租金回報(bào)率的重要抓手。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，作為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要環(huán)節(jié)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還有很大作為和發(fā)展的空間。
