近期,多地密集發(fā)布住房租賃新政,北京、上海、廣州等地持續(xù)加碼相關(guān)政策。專家認(rèn)為,各地正抓住當(dāng)前樓市企穩(wěn)時機,加快構(gòu)建租購并舉的住房制度,成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的一股新風(fēng)。熱點城市租賃市場正日趨規(guī)范,這也是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。
北京供應(yīng)千公頃土地
可建30萬-40萬套出租房
近日,北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(以下簡稱“《意見》”),繼鄭州后,成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。
根據(jù)部署,北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
“1000公頃集體土地,大約可以建設(shè)30萬-40萬套出租房。”中原地產(chǎn)首席分析師分析稱,目前北京市場租賃房源總量接近250萬套,而30萬-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房的增量,相當(dāng)于未來5年,給北京增加10%-15%的租賃房源。北京此前曾明確,今后5年計劃建設(shè)租賃住房50萬套,并主要通過集體建設(shè)用地安排。
《意見》強調(diào)了集體租賃住房“只租不售”原則,明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售,堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
“目前,僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目,未來還有11個城市會發(fā)布政策細(xì)則與項目。”專家如是說。今年8月國土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
對濟南來說,由于尚未進(jìn)入試點城市,目前沒有相關(guān)政策出臺。不過,濟南市國土部門有關(guān)人士表示,已經(jīng)在儲備政策,具體實施時間要看市場情況。
各地密集出政策
為租房群體“賦權(quán)”
除了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房外,國內(nèi)多地還推出了不同的住房租賃試點。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合9個省級部門發(fā)布通知,確定溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市為省級住房租賃試點城市。此外,建設(shè)銀行湖北省分行與湖北省住建廳17日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來,雙方將共同打造覆蓋全省的住房租賃綜合服務(wù)平臺,首批將推1650套長租房,推動住房租賃市場實現(xiàn)規(guī)范化發(fā)展。
記者梳理發(fā)現(xiàn),近期各地出臺的住房租賃政策具有五大特點。一是為租房群體“賦權(quán)”；二是多地積極構(gòu)建住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺；三是國有企業(yè)成為租賃市場供應(yīng)新主體；四是各地相繼增加租賃住房用地供應(yīng)；五是多舉措加快培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華日前在國新辦新聞發(fā)布會上表示,很多熱點城市按照“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,加大了對共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房的新試點。
租購并舉是核心政策
避免市場大起大落
專家認(rèn)為,建立“租購并舉”的住房制度,發(fā)展住房租賃市場,應(yīng)該是樓市長效機制的一個核心政策。未來各種租賃政策會越來越多,對房地產(chǎn)的影響會越來越大。
10月22日,住建部部長王蒙徽表示,將堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持分類調(diào)控,因城因地施策。他介紹說,當(dāng)前正在進(jìn)行12個大中城市住房租賃試點工作,同時抓緊推進(jìn)住房租賃的立法工作。
專家分析認(rèn)為,“建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場；鼓勵租賃消費,穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利。不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求?！?
“從長遠(yuǎn)看,在各城市的政策逐漸落地后,整體住房租賃市場會更加平穩(wěn),也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！睂＜艺f,“在所有政策內(nèi)容中,最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)。通過增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng),對于穩(wěn)定租賃市場的影響將會越來越大。尤其是北京上海等一線城市的房地產(chǎn)市場。”
金融市場發(fā)力
盯上住房租賃
在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下,住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。
日前,國內(nèi)首單長租公寓類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)項目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”,以及國內(nèi)首單央企租賃住房REITs項目“中聯(lián)前海開源－保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”均獲批發(fā)行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,潛在的市場化租賃公寓市場規(guī)模或達(dá)數(shù)萬億元,而資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段,助其開拓融資渠道以及降低融資成本。
REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式,其本質(zhì)是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場上融資的手段。值得注意的是,今年以來,房企通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資的步伐在加快。據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)的統(tǒng)計,今年1至10月,類REITs累計發(fā)行已達(dá)12單。新派公寓以及保利地產(chǎn)等租賃住房REITs產(chǎn)品的獲批發(fā)行,預(yù)示著租賃住房REITs將成為標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs推進(jìn)的重要突破口,助推國內(nèi)住房租賃行業(yè)的長期發(fā)展。
此外,近來“長租公寓”正在興起,用“迅速席卷”來形容一線城市近段時期以來出現(xiàn)的長租公寓并不過分。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數(shù)、城家、相寓PARK等多個品牌。眾多房企進(jìn)入長租公寓市場,也預(yù)示著未來競爭的愈發(fā)激烈。
