住房租賃新政全國(guó)一盤(pán)棋 構(gòu)想到落地充滿挑戰(zhàn)

       搭建房屋租賃管理平臺(tái)是各地發(fā)展租賃市場(chǎng)的重要一環(huán)，但此后還需面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是如何將閑散的出租信息有效聚集在平臺(tái)上，二是住房租賃平臺(tái)管理啟動(dòng)后的稅收問(wèn)題該如何解決。更重要的是，租戶能否享受當(dāng)?shù)毓操Y源是發(fā)展租賃市場(chǎng)、發(fā)揮住房租賃管理平臺(tái)作用必須面臨的問(wèn)題。
      10月30日，廣州一連出臺(tái)3份有關(guān)房屋租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》)、《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)、《廣州市住房租賃合同》示范文本(以下簡(jiǎn)稱《合同》)，多方位規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。10多天前，名為“陽(yáng)光租房”的廣州房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)正式上線，目前已有256套房源放盤(pán)。
與此同時(shí)，北京住房租賃新政正式實(shí)施，太原市出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，武漢市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行。此前，廈門(mén)、杭州、南京、深圳等地也各自在金融服務(wù)、建立多類(lèi)試點(diǎn)、政企合作等方面出臺(tái)相應(yīng)措施，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
       克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認(rèn)為，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多大中城市著力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)或?qū)⑴c交易市場(chǎng)分庭抗禮，重點(diǎn)保障城市低收入群體居住需求，以便實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、安居樂(lè)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
       事實(shí)上，搭建房屋租賃管理平臺(tái)是各地發(fā)展租賃市場(chǎng)的重要一環(huán)，但此后還需面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是如何將閑散的出租信息有效聚集在平臺(tái)上，二是住房租賃平臺(tái)管理啟動(dòng)后的稅收問(wèn)題該如何解決。更重要的是，租戶能否享受當(dāng)?shù)毓操Y源是發(fā)展租賃市場(chǎng)、發(fā)揮住房租賃管理平臺(tái)作用必須面臨的問(wèn)題。
搭建住房租賃平臺(tái)加入懲罰機(jī)制
     《規(guī)則》指出，住房租賃具體的備案責(zé)任人為：自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。而在過(guò)去，廣州的備案規(guī)則主要針對(duì)中介促成的租賃合同備案。
      根據(jù)規(guī)定，出租人沒(méi)有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，自然人逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
      《通知》則明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米以及單套租賃住房的改造標(biāo)準(zhǔn)，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”和“膠囊公寓”。
     《合同》自2017年11月1日起在廣州全市范圍內(nèi)推行使用。這是廣州市住建委和工商局首個(gè)聯(lián)合印發(fā)的住房租賃合同范本，也是首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本以及廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽?zāi)０?。合同文本里約定租賃期間出租人不得單方面上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋，維護(hù)了承租人的合法權(quán)益。
       上述3份文件其實(shí)都是為“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”服務(wù)的配套政策。這個(gè)租賃平臺(tái)由廣州市住建委建設(shè)，市、區(qū)、街、社區(qū)共同運(yùn)營(yíng)、管理，是廣州首個(gè)官方租房平臺(tái)，已在10月19日上線。上線之初，該平臺(tái)只有172套房源，絕大部分來(lái)自租房機(jī)構(gòu)。截至11月1日，房源數(shù)已增加到256套。其中，租房機(jī)構(gòu)房源要求強(qiáng)制上線，而中介和個(gè)人房源目前則是以自愿為原則。
    “所有公司促成的租賃交易，都要報(bào)給租賃管理所，會(huì)在租賃平臺(tái)上顯示備案數(shù)字。但我們只是報(bào)成交，不會(huì)把業(yè)主或客戶的資料公開(kāi)，目前也沒(méi)有報(bào)房源上去?！睆V州某中介公司負(fù)責(zé)人表示，短期內(nèi)看不出該平臺(tái)對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響，但如果以后業(yè)主都自行在平臺(tái)上放租，勢(shì)必會(huì)對(duì)中介的業(yè)務(wù)造成很大沖擊。
      目前在租賃平臺(tái)上登記個(gè)人房源的業(yè)主寥寥可數(shù)，“先觀望一下吧，如果稅費(fèi)能夠比中介費(fèi)低，我會(huì)考慮在上面放盤(pán)，畢竟政府的平臺(tái)還是比較有保障?！币晃挥蟹吭闯鲎獾臉I(yè)主坦言目前未有在平臺(tái)上備案的打算。
多地政策落地 同權(quán)才能并舉
      除了廣州，各大一二線城市也在加快住房租賃相關(guān)政策的落地。
      11月1日，武漢市房管局聯(lián)合中國(guó)建設(shè)銀行、湖北省分行打造的武漢市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行。
      10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，有關(guān)部門(mén)正抓緊建設(shè)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、制定住房租賃合同示范文本，北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)也將盡快發(fā)布。同一天，上海出讓了5宗位于市中心的租賃住宅用地，樓面地價(jià)低至6643元/平方米。
      10月26日，太原市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確未來(lái)將鼓勵(lì)新建租賃住房，政府也將出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)政策。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，政府還將給予稅收優(yōu)惠政策支持。
      9月底，深圳市玉田村和萬(wàn)科簽訂了合作協(xié)議，玉田村將物業(yè)統(tǒng)一出租給萬(wàn)科改造成長(zhǎng)租公寓和商業(yè)物業(yè)，這種由政企合作推動(dòng)的“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”的改造方式，被外界稱為“玉田模式”。南京發(fā)布的《市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案的通知》提出，2017年，預(yù)計(jì)南京的國(guó)有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家，民營(yíng)和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)試點(diǎn)不少于2家。
      也是在9月末，廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局與建設(shè)銀行廈門(mén)分行、農(nóng)業(yè)銀行廈門(mén)分行、廈門(mén)銀行、華夏銀行廈門(mén)分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方合作共建廈門(mén)住房租賃金融服務(wù)，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供金融扶持，同時(shí)讓市民更加便捷地享受租賃服務(wù)。
      在楊科偉看來(lái)，從這些密集的住房租賃動(dòng)態(tài)可看出各地正在加緊貫徹落實(shí)中央的相關(guān)要求，住房租賃成為了一個(gè)正在醞釀培育的新興市場(chǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸形成“高端有供應(yīng)、低端有保障”的住房制度，租賃市場(chǎng)或?qū)⑴c交易市場(chǎng)分庭抗禮，為未來(lái)落腳城市的新市民提供過(guò)渡性居住條件。但需要明確的是，租賃依舊只是過(guò)渡狀態(tài)，其中很大一部分最終還是會(huì)流向銷(xiāo)售市場(chǎng)。
      仲量聯(lián)行的一份報(bào)告指出，與住房所有者相比，租房者通常相對(duì)難以享受到當(dāng)?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務(wù)。盡管廣州和武漢等城市都頒布了相關(guān)政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權(quán)利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正"落地"目前尚不清楚，依然充滿挑戰(zhàn)。
     “只要‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’一天不實(shí)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)就無(wú)法發(fā)揮為交易市場(chǎng)分流的作用?！睆V州一位業(yè)內(nèi)人士表示。