這一波地王的開(kāi)售時(shí)間大部分集中在明年，政策面預(yù)計(jì)很難放松，價(jià)格上漲空間不大，上市之初會(huì)面臨比較大壓力。而從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地王大部分能熬出頭，是在下一個(gè)上升周期，此次還會(huì)重現(xiàn)嗎?
調(diào)控大半年，一線(xiàn)城市樓市的降溫趨勢(shì)已經(jīng)日漸明朗。10月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%，其中廣州新房?jī)r(jià)格下降0.5%，降幅居一線(xiàn)城市之首。
命運(yùn)總是如此相似，在樓市高燒期締造的地王，總是無(wú)可避免的在市場(chǎng)低谷時(shí)上市銷(xiāo)售?！艾F(xiàn)在的目標(biāo)是盡快做出展示區(qū)和樣板間，開(kāi)盤(pán)時(shí)間要看工程進(jìn)度?！?0月25日，廣州龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，基于產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，公司對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有信心。這是2016年11月，龍湖在白云新城拿下的區(qū)域單價(jià)地王，樓面地價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米。
雅居樂(lè)單價(jià)超3.5萬(wàn)元/平方米的華大物流地塊，中冶的長(zhǎng)嶺居地王也已在建設(shè)中，就連越秀地產(chǎn)放了4年的南洲路地王也打算在明年初動(dòng)工。“這個(gè)項(xiàng)目我們打算做創(chuàng)新產(chǎn)品，暫定明年上市。”雅居樂(lè)有關(guān)人士透露。
“這一波地王的開(kāi)售時(shí)間大部分集中在明年，政策面預(yù)計(jì)很難放松，價(jià)格上漲空間不大，上市之初會(huì)面臨比較大壓力?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地王大部分能熬出頭，是在下一個(gè)上升周期獲取利潤(rùn)，此次也不會(huì)例外。
但也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，地王不可能每一次都能幸運(yùn)的解套，這一波，有些快周轉(zhuǎn)的企業(yè)可能很快就會(huì)玩不轉(zhuǎn)了。
高價(jià)地積極動(dòng)工建設(shè)
2016年，龍湖在廣州的土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，一口氣拿下了兩幅區(qū)域的高價(jià)地塊，其中，攜手首開(kāi)拿下的白云新城項(xiàng)目AB2804012地塊，總價(jià)為32.23億元，配建30150平方米保障房，折合樓面單價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米。位于黃埔的云峰路地塊成交總價(jià)約為43億元，競(jìng)配建面積109800平方米，折合樓面地價(jià)約2.3萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目的在售價(jià)格。
雖然價(jià)格不低，但這兩個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展卻超乎業(yè)界預(yù)料。今年7月份，龍湖已經(jīng)高調(diào)的對(duì)外公布兩個(gè)項(xiàng)目的案名和規(guī)劃產(chǎn)品，白云新城項(xiàng)目定位名為“龍湖首開(kāi)·天奕”，主打180～300平方米的大平層高端產(chǎn)品。在拿地時(shí)，廣州曾有業(yè)內(nèi)人士指出，以4.5萬(wàn)元/平方米的地價(jià)計(jì)算，未來(lái)產(chǎn)品售價(jià)至少應(yīng)在7萬(wàn)元～8萬(wàn)元/平方米，該區(qū)域兩年內(nèi)恐怕難以達(dá)到這個(gè)高度。實(shí)際上，僅僅一年時(shí)間，該項(xiàng)目周邊的珠江嶺南公館已售出了標(biāo)準(zhǔn)層最高單價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米的歷史價(jià)位。
云峰路地塊則定名為“龍湖首開(kāi)·云峰原著”，規(guī)劃了高端別墅產(chǎn)品，將打造成為廣州最大的別墅群社區(qū)。這個(gè)項(xiàng)目也趕上了好時(shí)候，經(jīng)過(guò)2016年的消化，廣州的科學(xué)城板塊已經(jīng)供不應(yīng)求，別墅產(chǎn)品更是幾近斷貨。
廣州龍湖總經(jīng)理毛文斌曾表示，經(jīng)過(guò)三年的沉淀積累，龍湖對(duì)廣州市場(chǎng)的了解和判斷日漸成熟，對(duì)全新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上的把握度也很有信心。在這之前，龍湖在廣州僅有一個(gè)項(xiàng)目，位于天河的天宸原著去年一年就賣(mài)了35億元。
雅居樂(lè)于2016年8月拿下華大物流地塊，總成交價(jià)約為21.7億元，配建拆遷安置房27450平方米，樓面地價(jià)超過(guò)了3.5萬(wàn)元/平方米。在當(dāng)時(shí)，這也幾乎是面包價(jià)了。而以荔灣區(qū)的最新報(bào)價(jià)來(lái)看，目前該區(qū)域的在售產(chǎn)品售價(jià)已經(jīng)突破了6萬(wàn)元/平方米。雅居樂(lè)有關(guān)人士指出，由于要打造創(chuàng)新產(chǎn)品，項(xiàng)目的施工周期會(huì)較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)明年可上市?！皦毫Χ嗌贂?huì)有的，但我們會(huì)全力去做。”
值得一提的是，廣州的老大難地王——南洲路地王終于也有了動(dòng)工的消息。2013年5月，越秀地產(chǎn)以3.46萬(wàn)元/平方米拿下廣州當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王——南洲路地塊，4年間，該地塊一直靜靜地躺著曬太陽(yáng)。2017年2月，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)的高管曾透露，地塊遲遲未能動(dòng)工是由于政府規(guī)劃更新的問(wèn)題，正常的話(huà)，今年會(huì)開(kāi)工，一年內(nèi)就會(huì)推向市場(chǎng)。而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的最新消息，該地塊預(yù)計(jì)在明年年初動(dòng)工。
最貴的單價(jià)地王還沒(méi)消息
目前廣州最貴單價(jià)的地王屬于時(shí)代地產(chǎn)。2017年3月底，海珠區(qū)廣紙輕工地塊以55437元/平方米、總價(jià)約20.4億元的代價(jià)被時(shí)代地產(chǎn)競(jìng)得，刷新了廣州樓面地價(jià)紀(jì)錄。目前，該地塊附近的金融街融御銷(xiāo)售均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米，雅居樂(lè)海珠小雅則在5萬(wàn)元/平方米左右。這包面粉還是貴過(guò)不少面包。
時(shí)代地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，該地塊尚無(wú)明確的開(kāi)發(fā)計(jì)劃可對(duì)外輸出。
而在今年8月份的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席岑釗雄信心十足。他指出，廣州擁有1000多萬(wàn)的人口，而且是大灣區(qū)中重要的核心城市，“這塊地的位置非常好，非常稀缺，處于廣州核心地段。我認(rèn)為這樣的地價(jià)不算非常貴。”他表示，目前廣州整體的房?jī)r(jià)不算高，對(duì)于廣州這樣的一線(xiàn)城市，應(yīng)該有它增長(zhǎng)的趨勢(shì)和規(guī)律，預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)給公司帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)。
鄧浩志認(rèn)為，至少在未來(lái)15年內(nèi)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還是持續(xù)看漲的。在這個(gè)前提下，地王的前景并不需要太擔(dān)憂(yōu)?！皬倪^(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，地王買(mǎi)在市場(chǎng)高點(diǎn)，開(kāi)售往往都是在房?jī)r(jià)停止增長(zhǎng)的調(diào)控階段，多數(shù)地王在銷(xiāo)售初期面臨很大壓力，甚至虧損銷(xiāo)售都不奇怪。但隨著時(shí)間增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)往上走，地王的利潤(rùn)就慢慢出來(lái)了，基本上都是這個(gè)套路?！?
“就是個(gè)擊鼓傳花的游戲，誰(shuí)接最后一棒都不好說(shuō)。所以我們從來(lái)不拿地王?！睆V州某開(kāi)發(fā)商表示，土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在逐漸累積，地王恐怕會(huì)拖累不少玩快周轉(zhuǎn)的房企。
合富輝煌在2016年曾經(jīng)做過(guò)一份廣州地王的跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在2012～2014年間誕生的10個(gè)地王，截至2016年6月，只有2個(gè)賺回了地價(jià)，售價(jià)和地價(jià)的比重也未達(dá)到2:1的合理水平。
