十一長(zhǎng)假之前，二三線城市又出了一波調(diào)控政策。
房?jī)r(jià)能不能跌？我們還不知道。但上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《全國(guó)房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究報(bào)告》顯示，本輪房地產(chǎn)周期中樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后近期又傳至三線城市，使得中國(guó)樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象。
尤其值得注意的是，本輪樓市周期中房?jī)r(jià)累計(jì)增幅排名首位的并不是一線城市，而是安徽省府合肥，累計(jì)漲幅為52%。北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。
合肥房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅最大
報(bào)告顯示，由于在本輪房?jī)r(jià)上漲周期中大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年5月份左右，因此以統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)的2015年的基期值為準(zhǔn)，截至今年8月，房?jī)r(jià)累計(jì)增幅排名首位的是合肥，漲幅為52%，北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一線城市和屬于“樓市四小龍”的合肥、廈門和南京所占據(jù)。前二十名中的城市大多為熱點(diǎn)一二線城市。
其中，70城中只有2個(gè)城市房?jī)r(jià)是負(fù)增長(zhǎng)的，分別為丹東和錦州，它們的房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為-1%和-6%，由于丹東和錦州均地處東北，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為乏力，人口流出現(xiàn)象也較為嚴(yán)重都成為了當(dāng)?shù)貥鞘形也徽竦脑颉?
如果從全國(guó)七大板塊來看，華東、華南和華北的房?jī)r(jià)累計(jì)增幅排在前3名，分別為20%、19%和15%，而華中和西南分列四、五位，房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為14%和7%，東北和西北的房?jī)r(jià)累計(jì)增幅則墊底，均不足5%。
東北和西北由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱等原因使房?jī)r(jià)缺少支撐，而華東、華南和華北板塊則由于經(jīng)濟(jì)和人口等基本面較好，因此房?jī)r(jià)有較大幅度的上漲。
一二三線城市輪動(dòng)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)可以觀察到本輪房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市的變化。本輪房?jī)r(jià)上漲周期中深圳率先啟動(dòng)，然后帶動(dòng)一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，隨著2016年325政策的發(fā)布，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)得到了一定的遏制，以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的大旗，隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為了全國(guó)領(lǐng)漲的城市，之后全國(guó)城市多點(diǎn)開花，武漢、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)快速上漲，在2017年2季度，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。
從以上房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市的變化可以看出，樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后近期又傳至三線城市，這也使得中國(guó)樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象。
對(duì)此，易居研究院研究員賴勤表示，2015年以來，全國(guó)樓市出現(xiàn)了罕見的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，不同區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)嚴(yán)重分化，樓市熱度在板塊之間輪動(dòng)。目前大多數(shù)仍在輪動(dòng)的區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)較弱且啟動(dòng)時(shí)間較晚的板塊，因此，本輪周期中板塊輪動(dòng)的上半場(chǎng)已過，進(jìn)入到了下半場(chǎng)。
根據(jù)板塊輪動(dòng)理論，板塊輪動(dòng)中漲得多和漲得早的板塊會(huì)更早下行，據(jù)此對(duì)未來輪跌板塊進(jìn)行預(yù)測(cè)，一二三線城市會(huì)依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長(zhǎng)三角隨后，珠三角最后。
一線城市有望率先回調(diào)
報(bào)告顯示，對(duì)不同城市，以最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)開始下跌的時(shí)間為起點(diǎn)，截止到統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，北京處于領(lǐng)跌的位置，累計(jì)跌幅達(dá)到了3.6%，考慮到這是由房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算得到的，而房?jī)r(jià)指數(shù)相對(duì)來說更加平緩，實(shí)際跌幅可能會(huì)更大。與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計(jì)跌幅排在第二位，跌幅為2.7%，而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計(jì)跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。
值得注意的是，不光是熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)了降溫，三線城市中的宜昌和韶關(guān)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌。總的來說，本輪樓市周期中房?jī)r(jià)上漲較快和上漲較早的城市更早出現(xiàn)回調(diào)，這也是板塊輪動(dòng)的一大特征。
從區(qū)域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現(xiàn)了下跌，累計(jì)跌幅為0.7%。七大板塊中華北率先出現(xiàn)了下跌，目前累計(jì)跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。
對(duì)于接下來樓市價(jià)格的趨勢(shì)，賴勤認(rèn)為，總體來看，樓市率先啟動(dòng)的區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)略顯頹勢(shì)，市場(chǎng)熱度已經(jīng)在所有板塊中進(jìn)行了傳導(dǎo)，目前大多數(shù)仍在輪動(dòng)的區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)較弱且啟動(dòng)時(shí)間較晚的板塊。因此，本輪周期中板塊輪動(dòng)的上半場(chǎng)已過，進(jìn)入到了下半場(chǎng)，當(dāng)所有板塊都輪動(dòng)完且均出現(xiàn)回調(diào)，本輪房地產(chǎn)的牛市也就宣告結(jié)束。
根據(jù)板塊輪動(dòng)理論，板塊輪動(dòng)中漲得多和漲得早的板塊會(huì)更早下行，據(jù)此對(duì)未來輪跌板塊進(jìn)行預(yù)測(cè)，一二三線城市會(huì)依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長(zhǎng)三角隨后，珠三角最后。
