9月22日至23日，8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼。這一舉動(dòng)看上去顯得“突然”，其背后的市場(chǎng)風(fēng)向卻不容忽視。
??在此輪調(diào)控加碼之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫。根據(jù)中泰證券對(duì)60個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)，今年9月以來(lái)，一手房的周成交套數(shù)均不超過(guò)40000套。而在8月，周成交套數(shù)普遍在41000套以上，最高時(shí)超過(guò)了46000套。
??二手房方面，該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的18個(gè)城市的周成交規(guī)模，從8月份的12000套左右，下降到9月的不足11000套。
??該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，截至9月17日，今年上述60個(gè)城市一手房成交量同比下跌29.4%，18個(gè)城市二手房成交量同比下跌28.4%。
??這組數(shù)據(jù)基本宣告了傳統(tǒng)旺季“金九”的褪色。按照大部分分析人士的觀點(diǎn)，市場(chǎng)需求在上半年釋放殆盡，隨著調(diào)控效果的累加，以及此輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的影響，整體市場(chǎng)很難在短期內(nèi)再度升溫。
??熱點(diǎn)城市的房企心態(tài)較為“現(xiàn)實(shí)”。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于北京的調(diào)控密集且嚴(yán)厲，公司早已對(duì)調(diào)控加碼和市場(chǎng)下滑有所預(yù)期，目前的很多應(yīng)對(duì)措施都著眼明后年的市場(chǎng)，如積極拿地、做好產(chǎn)品等，推盤(pán)節(jié)奏則明顯放緩。
??根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年9月，北京市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有9個(gè)住宅項(xiàng)目入市，其中只有一個(gè)純新盤(pán)，另外8個(gè)為老項(xiàng)目后期。從產(chǎn)品形態(tài)上看，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京預(yù)計(jì)有11個(gè)住宅項(xiàng)目入市，同樣以老項(xiàng)目后期為主。
??中小城市是否會(huì)復(fù)制這種“模式”，目前尚難預(yù)估。但在大部分機(jī)構(gòu)看來(lái)，“金九銀十”的褪色已不可避免。
??東北證券指出，今年的“金九銀十”可能會(huì)成色不足，銷售會(huì)不及預(yù)期。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的調(diào)研反饋，因?yàn)轭A(yù)售證審批等政策的影響，大型房企仍在控制推盤(pán)的節(jié)奏，部分中小房企因?yàn)樽陨憩F(xiàn)金流的問(wèn)題，逐漸加快推盤(pán)節(jié)奏以回籠資金。
??即使近期北京等一線城市的成交量有一定回升，但也很難引發(fā)大規(guī)模反彈。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在當(dāng)下北京實(shí)施的全國(guó)最嚴(yán)密且最嚴(yán)格的調(diào)控政策，短期內(nèi)不可能撤出的情況下，購(gòu)房需求將緩慢釋放，集中爆發(fā)的可能性不大，所以交易量很難出現(xiàn)大幅回升。
??按照東北證券的觀點(diǎn)，“出于沖刺年度銷售額目標(biāo)的任務(wù)、回籠現(xiàn)金的需求以及對(duì)政策放松預(yù)期的破滅，房企會(huì)在四季度加快推盤(pán)節(jié)奏，四季度的房地產(chǎn)銷售不必悲觀。”
??在中西部地區(qū)調(diào)控加碼的情況下，此前一直保持較高增長(zhǎng)的中西部地區(qū)或出現(xiàn)成交量增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)。
??西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于前期西安房?jī)r(jià)上漲明顯，最近部分項(xiàng)目開(kāi)始放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏，等待價(jià)格進(jìn)一步上漲。對(duì)于西安房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的其中一個(gè)原因，他認(rèn)為，“購(gòu)房者中有相當(dāng)部分來(lái)自北京、上海等東部城市”。
??這種現(xiàn)象鮮明地反映出板塊輪動(dòng)的趨勢(shì)。從區(qū)域上看，樓市資金從東部城市向中西部轉(zhuǎn)移；從城市層級(jí)上看，資金從熱點(diǎn)城市向非熱點(diǎn)二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)移。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前8月，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個(gè)位數(shù)；同期，中部地區(qū)上述兩指標(biāo)的增速分別為16.6%和26.0%；西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控加碼的城市還將擴(kuò)大，如果力度足夠，中西部市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象將可能得到遏制。
??同時(shí)，值得注意的是，此次調(diào)控中的部分條款，則可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期影響。
??根據(jù)公開(kāi)信息，目前已有29個(gè)城市出臺(tái)了“限售令”。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，限售政策下，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長(zhǎng)，致使二手次新房的潛在供應(yīng)減少，長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)于房?jī)r(jià)的控制是負(fù)面因素。他指出，后續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制需要前瞻性地關(guān)注這種影響。
