從8月底到9月，各城市相繼上調(diào)了首套房貸利率，目前已經(jīng)普遍上浮至5%-10%。然后就是昨天到今天，9月22日，重慶、南昌、南寧、石家莊、長(zhǎng)沙四城市再次出臺(tái)新政。其中重慶，23日之后主城區(qū)買的新房和二手房，取得產(chǎn)證后滿2年才可以交易。南昌，23日后買的新房和二手房，取得產(chǎn)證滿2年方可交易，范圍是全市，包括下面的各縣。南寧則要求購(gòu)買的第二套房（含新房和二手房），產(chǎn)證滿2年方可交易。長(zhǎng)沙從9月23日起，新購(gòu)房產(chǎn)，產(chǎn)證滿3年方可再次交易。石家莊則相對(duì)復(fù)雜，總共有2點(diǎn)，分別是：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，家里有2套房的，5年內(nèi)不能交易，3套房的，8年內(nèi)不能交易；外地人買房需提供2年社保或個(gè)稅，且僅可購(gòu)買1套。
今年以來(lái)，3-6月份是購(gòu)房市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)小高潮，以北京3.17為代表；之后7、8月份是租房市場(chǎng)的快速定型，7月20日，住建部確定了12個(gè)租房試點(diǎn)城市。隨后多個(gè)城市相繼發(fā)布了具體的租房方案。
而9月這次房貸利率上調(diào)和多個(gè)城市加碼限購(gòu)和限售，則明顯帶有二次澆滅樓市虛火的色彩。選擇在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)公布，當(dāng)然是為了保證“1+9”之前的寧?kù)o。從筆者了解到的情況來(lái)看，中部的二線城市和東部的一些小三線城市，現(xiàn)在樓市壓力的確非常大。
比如長(zhǎng)沙，別看整了1萬(wàn)套定向限價(jià)房，但它對(duì)整體樓市的影響微乎其微。這段時(shí)間在長(zhǎng)沙跑過(guò)盤(pán)的朋友應(yīng)該清楚，無(wú)論是剛需還是投資客，現(xiàn)在都頻頻出手，9月初已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)日光盤(pán)，比如萬(wàn)科魅力之城、陽(yáng)光城和卓越淺水灣，而在二手房市場(chǎng)，上半年共成交43809套，比2014年全年成交的新房和二手房還多。這種沸騰其實(shí)跟當(dāng)?shù)氐牟呗杂嘘P(guān)，一是限價(jià)之下，房子便宜，大家更關(guān)系能不能買到房子；二是當(dāng)?shù)亟档土巳瞬刨I房門檻，一定程度上刺激了需求釋放；三是長(zhǎng)沙樓市沒(méi)有爆發(fā)過(guò)，在部分人眼里有可能賺一波。
所以說(shuō)，包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的多個(gè)城市，這次密集限售是有原因的，當(dāng)?shù)貥鞘械拇_有再次沸騰的可能。不少城市現(xiàn)在都不敢隨便公布數(shù)據(jù)，而更多的城市為了讓數(shù)據(jù)不那么扎眼，開(kāi)始采取限制網(wǎng)簽量等措施，不少開(kāi)發(fā)商跑得最勤的就是當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T。
大家買房子都是遵循“買漲不買跌”的邏輯，2014和2015年的大量庫(kù)存，跟需求透支有關(guān)系。2012下半年到2013年樓市的復(fù)蘇，房?jī)r(jià)漲得比較猛，很多人提前入市，導(dǎo)致隨后的2014-2015年蓋得大量房子找不到購(gòu)房者，惡性循環(huán)至價(jià)格越跌越?jīng)]有人買。
2016年到2017年的房?jī)r(jià)行情，其實(shí)是復(fù)制了2012下半年到2013年的行情，為了賣房子，采取了“漲價(jià)去庫(kù)存”的策略，為了讓大家能夠買房子，保證貨幣供應(yīng)很關(guān)鍵，所以首付和貸款都相對(duì)寬松。目前房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭壓不住，這都是去庫(kù)存的副作用。
漲價(jià)去庫(kù)存，能夠迅速把房子賣出去，但問(wèn)題也隨之而來(lái)，房?jī)r(jià)漲上去后剎車非常困難。但剎車又是必須的。
再這樣漲下去，會(huì)出大問(wèn)題。一方面杠桿越加越高，遲早會(huì)斷；另一方面外部環(huán)境也越來(lái)越困難，美元?jiǎng)幼黝l頻，先是上調(diào)利率，再是大規(guī)?？s表，這明顯就是要抽我們的水。雖然央行有所應(yīng)對(duì)，但頂多也就是緩解。
為了防止房?jī)r(jià)壓力意外釋放，所以現(xiàn)在只能采取一些急凍措施：房貸利率大規(guī)模上調(diào)，剛需也不能買房，買房的再賣出去也設(shè)置2年至5年的門檻。短期會(huì)形成一種真空狀態(tài)：沒(méi)有成交數(shù)據(jù)，漲跌也就不存在了。這套組合拳等于給房地產(chǎn)這壺?zé)崴_(kāi)未開(kāi)之時(shí)，澆了一瓢涼水。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，冷靜點(diǎn)并不算什么壞事，花點(diǎn)時(shí)間仔細(xì)思考自己買房是因?yàn)樯?，?huì)讓自己規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉孔釉儋u就沒(méi)那么容易了。更重要的是，首套房購(gòu)房資格和高比例信貸額度已經(jīng)越來(lái)越稀缺，這張“入場(chǎng)券”要花到刀刃上。
要論最難受的，恐怕要數(shù)開(kāi)發(fā)商了，因?yàn)?0月份的“1+9”這個(gè)會(huì)，各城市都領(lǐng)了軍令狀，購(gòu)房者頂多不買房，而開(kāi)發(fā)商就難受了，備案價(jià)絕對(duì)高不了。要賣房，價(jià)格就得便宜，想囤房，也不行，國(guó)土部已經(jīng)在清查了。
對(duì)于那些半只腳已經(jīng)邁進(jìn)樓市的炒房客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在才是最尷尬的，如果被查出購(gòu)房款是通過(guò)消費(fèi)貸等方式籌來(lái)的，那麻煩就大了。當(dāng)然也警告了那些打算繼續(xù)炒房的人，現(xiàn)在最好趴著，別蠢蠢欲動(dòng)。
