“預(yù)期不會(huì)有很大改變，（調(diào)控政策）持續(xù)的補(bǔ)缺、加碼都在意料之中?！睂?duì)于近期不斷加碼的調(diào)控政策，北京某知名房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。
??近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策迎來(lái)新一輪加碼。北京、廣州、深圳、江蘇等地傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸流入樓市的消息，北京的房貸利率還出現(xiàn)上調(diào)。部分三四線城市則對(duì)調(diào)控全面加碼。
??雖然今年以來(lái)的調(diào)控舉措始終在持續(xù)，但這給市場(chǎng)帶來(lái)的影響仍需分開(kāi)來(lái)看：熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)商早有心理準(zhǔn)備，并在放緩?fù)票P步伐的同時(shí)，將目光更多地著眼長(zhǎng)線市場(chǎng)；而部分仍然旺盛的三四線城市市場(chǎng)，則需要面臨市場(chǎng)驟然降溫的挑戰(zhàn)。
??熱點(diǎn)城市房企已有準(zhǔn)備
??從9月初開(kāi)始，北京、深圳、江蘇等地先后傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息。到20日，廣州也加入自查行列。由此，今年已經(jīng)歷過(guò)數(shù)次調(diào)控“洗禮”的熱點(diǎn)城市，再度迎來(lái)一輪調(diào)整。
??關(guān)于消費(fèi)貸的影響，機(jī)構(gòu)眾說(shuō)紛紜。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，3月以來(lái)估計(jì)至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額的30%。其中有90%流到粵、閩、蘇、滬、川、冀六地，約2700億元。
??中原地產(chǎn)則指出，今年前8月，個(gè)人消費(fèi)貸款、企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款等資金，約有8000億流入樓市。
??因此，無(wú)論按照哪個(gè)口徑計(jì)算，嚴(yán)查消費(fèi)貸都將對(duì)樓市帶來(lái)較大影響。加之北京、上海、深圳、南京等地普遍上調(diào)首套房貸利率，熱點(diǎn)城市面臨的調(diào)控壓力不可小看。
??但房企似乎早有心理準(zhǔn)備。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，以北京為例，自“3.17新政”之后，調(diào)控政策一直沒(méi)有斷檔，而不斷在拾遺補(bǔ)缺。本輪調(diào)控正是這種思路下的衍生政策之一。
??上述房企人士也表示，北京的調(diào)控政策本身已經(jīng)十分嚴(yán)厲，企業(yè)大幅縮減供應(yīng)，市場(chǎng)成交量也跌至今年低點(diǎn)。雖然政策再度加碼，但因主要針對(duì)購(gòu)房者，企業(yè)能做的已經(jīng)不多。
??由于祭出嚴(yán)厲的“限價(jià)令”等條款，今年北京新房供應(yīng)量大幅下降，即使迎來(lái)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，似乎也未有好轉(zhuǎn)。
??根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年9月，北京市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有9個(gè)住宅項(xiàng)目入市，其中只有一個(gè)純新盤，另外8個(gè)為老項(xiàng)目后期。從產(chǎn)品形態(tài)上看，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京預(yù)計(jì)有11個(gè)住宅項(xiàng)目入市，同樣以老項(xiàng)目后期為主。
??上述房企人士表示，由于早已對(duì)調(diào)控加碼和市場(chǎng)下滑有所預(yù)期，目前的很多應(yīng)對(duì)措施都著眼明后年的市場(chǎng)，如積極拿地、做好產(chǎn)品等。
??三四線預(yù)期或反轉(zhuǎn)
??與熱點(diǎn)城市的“修修補(bǔ)補(bǔ)”不同，三四線城市調(diào)控的動(dòng)作要大得多。近期，句容、臨沂、揭陽(yáng)、洛陽(yáng)、六安、泰安、亳州、揚(yáng)州等城市均出臺(tái)系列調(diào)控政策，推出包括限購(gòu)、限價(jià)在內(nèi)的多項(xiàng)調(diào)控措施。
??同樣在8月末和9月初，蘭州、西安等一些西部省會(huì)城市也出臺(tái)政策。兩地除對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行加碼和擴(kuò)圍外，還對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，蘭州還將調(diào)控政策的期限設(shè)定為五年。
??樓市調(diào)控向中西部和三四線城市擴(kuò)圍，成為本輪調(diào)控的主要特征。對(duì)于市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛，且房?jī)r(jià)已有明顯上漲的這些地區(qū)來(lái)說(shuō)，壓力可想而知。
??西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然房?jī)r(jià)已在過(guò)去一年間有明顯上漲，但西安的均價(jià)水平仍在10000元左右，相對(duì)不高。政策出臺(tái)前，部分項(xiàng)目已開(kāi)始放慢推盤節(jié)奏，等待價(jià)格進(jìn)一步上漲。
??他認(rèn)為，如果調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行，西安樓市將很快出現(xiàn)降溫。因?yàn)槲靼矓U(kuò)大了限購(gòu)的范圍和門檻，并調(diào)低了公積金貸款的限額，對(duì)需求的抑制十分明顯。
??“以前可以花錢辦理購(gòu)房資格，但今年審核很嚴(yán)，基本不可能。”該人士表示，執(zhí)行層面的強(qiáng)化也是本輪調(diào)控的特征之一。
??從供給方來(lái)看，他認(rèn)為，按照經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)可能會(huì)進(jìn)入觀望期，供應(yīng)量可能會(huì)有明顯下降。但就長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)對(duì)西安市場(chǎng)頗有信心。
??按照郭毅的觀點(diǎn)，三四線城市和中西部地區(qū)的很多城市，調(diào)控仍有加碼的空間?？紤]到此前這些地區(qū)樓市交易較為旺盛，若調(diào)控進(jìn)一步在這些區(qū)域擴(kuò)圍，市場(chǎng)預(yù)期很可能發(fā)生向下的反轉(zhuǎn)。
??對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，郭毅認(rèn)為，由于大部分城市的調(diào)控政策對(duì)供需兩端都進(jìn)行了限制，因此這些城市的供應(yīng)和需求都可能出現(xiàn)下滑。由于三四線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)滯后于一二線，樓市調(diào)控政策的影響將可能延續(xù)到明年。
