今年8月成為中國房地產歷史上租賃政策發(fā)布最密集的月份，這代表了樓市調控政策新特點。建立租購并舉住房制度，發(fā)展住房租賃市場，是房地產調控長效機制的政策之一；鼓勵租賃消費，賦予租房者更多權利，也是科學住房觀念的重要環(huán)節(jié)。
??9月15日，上海發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（下稱《意見》），明確指出加快培育和發(fā)展住房租賃市場。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。
??這是熱點城市推動租賃市場發(fā)展的最新案例。中原地產研究中心統(tǒng)計顯示：2017是中國歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計有超過14個城市或部門發(fā)布了17次有關鼓勵房地產租賃的政策。最近1年多時間里，有超過8個省份及超過25個城市出臺了相關政策內容。
??中原地產首席分析師張大偉認為，這代表了樓市調控政策新特點。建立租購并舉住房制度，發(fā)展住房租賃市場，是房地產調控長效機制的政策之一；鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多權利，也是科學住房觀念的重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
??租賃土地供應增加
??在上海發(fā)布的《意見》中，特別提及健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度。堅持以企業(yè)為主體和市場化運作，加快推進供給側結構性改革，大幅增加租賃住房建設供應，滿足多層次的住房租賃需求。
??其中對于租賃地塊供應，《意見》提到，通過新增用地建設、商辦房屋按規(guī)定改建、引導產業(yè)園區(qū)建設、穩(wěn)妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，改善住房供應結構。同時指出，充分發(fā)揮房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構、代理經租機構、物業(yè)服務企業(yè)等各類企業(yè)在住房租賃市場中的主體作用，并注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。
??早在2015年12月，購租并舉的住房制度就在中央經濟工作會議上被提出。隨后，與發(fā)展住房租賃業(yè)務相關的政策被陸續(xù)推出。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。
??8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)文，明確提出構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，并提出在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點。隨著決策層大力提倡租購并舉，各地政府紛紛響應。其中，要求企業(yè)100%自持的租賃土地出讓成為新形式。
??自7月初首推2幅租賃地塊后，上海已公示租賃住房用地接近20幅，且主要集中在位置較好的區(qū)域。9月13日，上海出讓4宗租賃宅地，分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)，建筑面積共計21.8萬平方米，起始樓面均價7725元/平方米。最終上海地產集團拿下全部地塊，溢價率均為0；9月11日，廣州公共資源交易網掛出一宗宅地公告，明確項目建成后全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。此外，據(jù)中原地產統(tǒng)計，目前北京已累計成交20宗70年產權租賃土地，合計面積達131萬平方米；武漢已籌萬套租賃住房房源5年內推5萬套可供20萬人租住。
??今年8月成為中國房地產歷史上租賃政策發(fā)布最密集的月份。如鄭州于8月14日出臺方案要求，到2020年，以各種形式新增租賃住房將達到5.3萬套。杭州于8月30日出臺方案，將加大公租房供應力度，未來3年新增租賃住房總量將占新增商品住房總量30%，未來5年公租房保有總量不少于8萬套。廣州市國規(guī)委計劃，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。
??推動租賃市場發(fā)展
??張大偉認為，從政策內容看，目前所推出的主要是加減法政策，加法增加供應，減法則是減少選擇租賃居住的阻力。政策主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，如北京、上海等城市出讓70年產權的租賃用地；另一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。他表示，政策著力點主要是保護租房者，維護租賃關系穩(wěn)定。這背后的邏輯是為了應對房價過高給人們帶來的生活壓力。
??新城控股高級副總裁歐陽捷認為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題，“沒有買賣就沒有炒作?！彼硎?，租賃住房意味著租戶無房屋所有權，如今在城市中奮斗的年輕人在年老后會選擇回到家鄉(xiāng)，如此則可以促進城市保持年輕活力，為城市帶來創(chuàng)新和生機。
??歐陽捷注意到，從目前上海出讓的租賃土地來看，拿地者均為國有企業(yè)。他表示，租賃住房用地要求70年自持，將會沉淀大量資金，若租金回報率低至1%-2%，將無法覆蓋資金成本。他指出，長租公寓的盈利主要來源于租金，而他認為市場無法接受長租公寓租金出現(xiàn)大幅增長。從**角度來看，長租公寓**的“大頭”在于土地款和稅費，如果政府降低對這兩類資金的要求，則意味著國有資產的流失、國家財政收入損失，因此“**的方法就是‘左手倒右手’，讓給國有企業(yè)。”而北京競自持的方式與競保障房有著相同的邏輯。
??歐陽捷表示，租賃市場是“賺慢錢”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，這與目前主流的開發(fā)模式相悖。他認為，租賃土地出讓方面，民營企業(yè)難以承受，國有企業(yè)操作此事也難以為繼，因為這會帶來越來越高的負債率，而他不太認可目前對長租公寓四五年能回本的觀點，“長租公寓四五十年能不能回本都不知道，未來不可預知?！?
??張大偉則指出，年內出臺租賃政策的頻繁程度刷新了歷史紀錄。30省市的政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存在很多問題，所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細化調整。從長遠看，租賃市場會在各城市的政策落地后，有所平穩(wěn)，健康發(fā)展。
