中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資于2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá)2094億元，較2015年翻了一倍。這一狀況在2017年還將繼續(xù)。戴德梁行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億元人民幣，由于不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行，預(yù)計(jì)交易額會(huì)在第二、三季度飆升，2017年交易總額有望突破新紀(jì)錄。中國(guó)將成為繼美國(guó)之后第二大投資目標(biāo)國(guó)。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管、高級(jí)董事劉兵對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易旺盛主要有三個(gè)原因：首先與資產(chǎn)升值密不可分；同時(shí)，市場(chǎng)日趨成熟，職業(yè)經(jīng)理人由原來(lái)的少數(shù)外資公司分散到較多內(nèi)資公司，活躍度也出現(xiàn)變化；此外，可交易資產(chǎn)越來(lái)越多，核心區(qū)樓宇變老，升級(jí)改造帶來(lái)升值空間，交易標(biāo)的也隨之增多。
世邦魏理仕研究部預(yù)測(cè)，中國(guó)目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.4萬(wàn)億美元，僅次于美國(guó)，并有望在2020年增長(zhǎng)到4.2萬(wàn)億美元。
商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍
劉兵表示，由于經(jīng)紀(jì)人常在年底完成交易，圣誕節(jié)和春節(jié)后會(huì)休息，因而一季度的大宗交易最為平淡。2017年一季度記錄的交易額為500億元人民幣，超過(guò)去年同期數(shù)據(jù)，在今年最平淡的季節(jié)達(dá)到了去年的季度平均水平，因而今年全年交易額很可能突破去年的新紀(jì)錄。
商業(yè)大宗交易在一二線城市均表現(xiàn)活躍，尤其是上海等一線城市。戴德梁行報(bào)告顯示，上海的投資占到2016年全年總額的一半；北京、深圳、廣州的投資也均有顯著增長(zhǎng)。
上海活躍的市場(chǎng)，一方面得益于較多可售資產(chǎn)，另一方面在全國(guó)收益率不斷壓縮的大趨勢(shì)下。上海資產(chǎn)低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)收益的優(yōu)勢(shì)得到更多投資者，尤其是機(jī)構(gòu)性投資者的青睞（占全年投資額45%）。
而以內(nèi)資買(mǎi)家為主的北京市場(chǎng)2016年表現(xiàn)活躍，投資金額380億，較2015年增長(zhǎng)92%。
廣州深圳多為自用買(mǎi)家，達(dá)到兩市投資總額的六成以上。尤其在深圳，由于土地供應(yīng)緊缺以及拿地門(mén)檻高企，許多企業(yè)直接收購(gòu)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)滿足自用需求。
在二線城市中，成都尤為活躍，占2016年二線城市交易總額的22%。
持有不少商業(yè)的SOHO中國(guó)就先后出售大宗物業(yè)。其先是在6月底以35.7億成功叫賣(mài)了上海虹口SOHO，又在7月初突然宣布啟動(dòng)光華路SOHO2和凌空SOHO整售。對(duì)此，潘石屹回應(yīng)稱，出售是遵循低價(jià)買(mǎi)入、高價(jià)賣(mài)出的商業(yè)原則?！霸趦r(jià)位低時(shí)進(jìn)貨，價(jià)位高時(shí)出貨。我們永遠(yuǎn)遵循這個(gè)原則?！?
對(duì)于企業(yè)出售自持物業(yè)行為，劉兵認(rèn)為，最初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力持有整棟物業(yè)，于是選擇散賣(mài)。但如今其持有資產(chǎn)升值，政府又不允許散賣(mài)，開(kāi)發(fā)商手中的資金不值得持有這類(lèi)資產(chǎn)。從租金回報(bào)等投資角度看，目前這類(lèi)大宗樓宇基本以私募基金的形式持有更為合適。劉兵表示，營(yíng)改增給生產(chǎn)型企業(yè)稅務(wù)等方面帶來(lái)優(yōu)惠政策，部分企業(yè)選擇自購(gòu)辦公樓。而自購(gòu)辦公樓有利于企業(yè)在固定地方發(fā)展，提高形象。他認(rèn)為，企業(yè)自購(gòu)也將成為趨勢(shì)。
內(nèi)資買(mǎi)家占比創(chuàng)十年最高
在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，內(nèi)資買(mǎi)家成為主力軍。
戴德梁行報(bào)告顯示，內(nèi)資買(mǎi)家占2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來(lái)最高占比。
內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢(shì)大舉涉足中國(guó)超一線城市。在上海，以險(xiǎn)資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本十分活躍，占內(nèi)資投資總額近六成。中國(guó)人壽以200億收購(gòu)的世紀(jì)匯廣場(chǎng)成為年度最大交易；光大安石同時(shí)收購(gòu)閘北星光耀和H88越虹廣場(chǎng)兩棟物業(yè)，國(guó)華人壽買(mǎi)下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，上海人壽買(mǎi)下渣打銀行大廈49%股權(quán)。
保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)在2016年實(shí)現(xiàn)2008年以來(lái)的最高增速，同比增長(zhǎng)近28%，共計(jì)3.1萬(wàn)億元。然而，保險(xiǎn)業(yè)凈利潤(rùn)和投資收益卻在2016年不同程度下降，這主要由于股票和證券投資下降所致。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷狀態(tài)下，險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，成為各大險(xiǎn)資的爭(zhēng)奪對(duì)象。
近期國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，將限制境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展的房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資和在境外設(shè)立無(wú)具體實(shí)業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)投資基金或投資平臺(tái)，要求重點(diǎn)推進(jìn)有利于“一帶一路”建設(shè)和周邊基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的基礎(chǔ)設(shè)施境外投資。
劉兵表示，限制境外投資對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)大宗交易有非常正面的影響，這會(huì)加大境內(nèi)企業(yè)的國(guó)內(nèi)投資配置。
戴德梁行認(rèn)為，從全球資本來(lái)看，2017年可用新資金預(yù)計(jì)將達(dá)到4350億美元，雖較去年的最高時(shí)減少2%，但仍為有史以來(lái)第二大投資目標(biāo)國(guó)。面對(duì)又一波大量資金的涌入，中國(guó)預(yù)計(jì)成為繼美國(guó)之后的第二大投資目標(biāo)國(guó)。
