8月14日，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征集情況反饋，引發(fā)坊間熱議，眾多解讀的焦點都放到了共有產(chǎn)權(quán)房可落戶、入學(xué)等問題上。但從記者采訪得到的信息來看，作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分，共有產(chǎn)權(quán)住房的深遠(yuǎn)意義恐怕不僅限于此。
自住型商品房的進(jìn)化
“其實共有產(chǎn)權(quán)房的前身——自住型商品房，在被購房者出售入市的時候就是在同政府共享收益，這實際上已經(jīng)屬于共有產(chǎn)權(quán)的一種。”業(yè)內(nèi)人士指出。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“產(chǎn)權(quán)共有”，這一基本前提，在自住型商品房入市之初，其實就已經(jīng)是題中應(yīng)有之義，自住型商品房改成共有產(chǎn)權(quán)房，實際上也是進(jìn)一步明確了這一原則。
在這之前，自住型商品房的規(guī)定是直接限定了30%收益屬于政府：“原則上比同地段、同品質(zhì)的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款?！?
李小姐是對共有產(chǎn)權(quán)房政策感到歡欣鼓舞的人群中的一份子，在她看來，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是她這種攀不上價格高漲的商品房、搖不上自住型商品房的號、不符合申請保障房資格的剛需一族的福音，以李小姐為代表的“夾心層”，在此前的住房供應(yīng)體系中，屬于失落的一族。
在李小姐看來，自住型商品房可以說是個“上車”機會。盡管對于房屋收益有明確規(guī)定，“滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。對于已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定”，對她來說，由于政府讓渡了部分使用權(quán)，購房的門檻實實在在降低了，5年后，房價如果翻倍，她選擇轉(zhuǎn)手出售政府所持有的那部分產(chǎn)權(quán)，政府與她一起享受房價上漲帶來的那部分紅利也是理所應(yīng)當(dāng)。
細(xì)節(jié)調(diào)整更加科學(xué)完善
的改動在于對單身和離婚人士準(zhǔn)入條件的改動：第一，對于單身購房者的年齡線從25歲調(diào)整為30歲;第二，對于離婚購房者做出了更為嚴(yán)格的規(guī)定。
此前，自住型商品房的準(zhǔn)購條件為：本市戶籍無房家庭，單身人士須年滿25周歲。如今增加了5歲，實際上延后了一批適婚年齡青年的購房需求，原本大學(xué)畢業(yè)工作三年或者研究生畢業(yè)即可申請，如今這一部分需求被政策趕向租賃市場，延緩5年再進(jìn)行釋放。
“此次共有產(chǎn)權(quán)房對于離婚購房者做出了比較詳細(xì)、嚴(yán)格的準(zhǔn)入機制。規(guī)定離婚前家庭成員無住房或再婚家庭可申請，而對已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議;有住房轉(zhuǎn)出記錄;有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭都不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。”業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析指出，此前自住房政策實行的過程中，實際上“假離婚”申請自住房在政策上是說得通的。而房地產(chǎn)市場的火熱，讓自住房的“準(zhǔn)入券”牽扯了巨大的利益，難免有人會采用“假離婚”的方式來進(jìn)行投機。因此共有產(chǎn)權(quán)房對于離婚購房者進(jìn)一步進(jìn)行限制，其實也是在讓市場的歸市場，愛情的歸愛情。
北京房協(xié)秘書長陳志也指出，此次共有產(chǎn)權(quán)房的兩大亮點在于考慮到了“職住平衡”的需要，規(guī)定房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。同時還規(guī)定，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
當(dāng)然，還有些細(xì)節(jié)的變化，比如，最大套型面積由140平方米下降到120平方米;如有違規(guī)行為，禁止申請的年限也由自住房的5年延長至10年;5年后，共有產(chǎn)權(quán)房回購時由代持機構(gòu)優(yōu)先回購，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
“這個代持機構(gòu)具體職能是什么?將如何運作?是一個政府部門?還是由政府主導(dǎo)、管理、交由市場來運作的機構(gòu)?”對于這個問題，記者并未得到有關(guān)部門的回應(yīng)，市場人士對此也未能明確觀點。
關(guān)乎房價 不止于房價
“共有產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)不允許買賣，在一定程度上避開了炒房客，如今又可以直接落戶，這就把大量剛需住房人群分流進(jìn)來，對解決需求問題有很大裨益?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，但它并不是一劑直接針對房價的猛藥。
“它更多是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一個組成部分?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士指出，長效機制，其根本思路還是著眼于供需結(jié)構(gòu)，尤其是供應(yīng)端，通過增加供應(yīng)量，來緩解需求端的巨大壓力，而共有產(chǎn)權(quán)房就承擔(dān)著增加有效供應(yīng)的重任。在這一批共有產(chǎn)權(quán)房入市之后，相信從市場數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)市場均價會因為低價住房供應(yīng)量的上升而受到一定的影響。
租賃是長效機制的另一個重要環(huán)節(jié)。從近期的政府土地供應(yīng)來看，未來的租賃市場供應(yīng)量也會持續(xù)走高。
按照北京市住建委8月14日發(fā)布的消息：今年已推出19個企業(yè)自持租賃房項目，19個項目分別位于海淀、豐臺、大興、房山、平谷、順義等六個區(qū)，住宅總建筑面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。
這一部分進(jìn)入市場之后，租賃市場的價格依然很難估計。畢竟，這些項目用地絕大多數(shù)是按照“限房價、競地價、競自持”的方式從招拍掛市場上出讓的。房企拿地大多花費不菲，長期持有對多數(shù)房企的資金壓力都是不小的考量。企業(yè)逐利，很難說會有企業(yè)愿意以低廉的租金來經(jīng)營自持項目。
按照目前規(guī)定：“企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。企業(yè)自持商品房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定?！闭矫娌⑽磳ψ赓U金額進(jìn)行限制。
當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房還將對大城市吸引人才起到正面促進(jìn)作用?？藸柸鸨本┓治鰩煷扌愠讨赋觯瑹o論是之前的租售同權(quán)還是共有產(chǎn)權(quán)房可落戶，這些政策都在降低人才落戶大城市的門檻，使更多的人才能夠進(jìn)入城市。他們在享受和利用城市優(yōu)質(zhì)資源的同時，助力加速城市化進(jìn)程，拉動經(jīng)濟增長。
TIPS：關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的關(guān)鍵詞解讀
●年齡限制
回應(yīng)：北京市住建委下一步將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現(xiàn)有效銜接。使得不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。
●離婚限制年限
回應(yīng)：《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。
●住房轉(zhuǎn)出記錄
回應(yīng)：北京市住建委采納部分群眾提出應(yīng)將“無住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改。
●東西城房源
回應(yīng)：《辦法》第五條已規(guī)定，在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源用于彌補中心城區(qū)房源供應(yīng)不足。根據(jù)規(guī)定，東城、西城區(qū)戶籍但在項目所在區(qū)工作的家庭，與項目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。
