中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的調(diào)控期，并且發(fā)展方向發(fā)生改變。一系列密集改革措施，標(biāo)志著中國(guó)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房、房產(chǎn)稅和租售并舉政策，到底哪一種方式能有效解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題？很多人認(rèn)為，“租售并舉”是未來中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，是建立市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制以及供給側(cè)改革的有效措施。
租房時(shí)代的保障：租購(gòu)?fù)瑱?quán)
筆者認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”政策和租房立法的重要一步。
“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。簡(jiǎn)單來說，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是指購(gòu)房人和租房人享有同等權(quán)益，而最關(guān)鍵的權(quán)益即為子女受教育權(quán)。
在此規(guī)定出現(xiàn)之前，我國(guó)一直處于“租購(gòu)不同權(quán)”的狀態(tài)。租房者和購(gòu)房者在教育、醫(yī)療等方面享有不同的權(quán)益，特別是教育。房屋作為一種剛需品，使得部分人為了讓子女享有更好的教育資源，而不得不買房。在北京、上海、廣州等城市，房?jī)r(jià)貴的重要原因就是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，只有擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，才能享有優(yōu)質(zhì)資源。因此出現(xiàn)了所謂的“學(xué)區(qū)房”、“醫(yī)療房”。 而身為租客卻沒法享受到和房屋產(chǎn)權(quán)人同等的公共權(quán)力。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)于流動(dòng)人口和剛就業(yè)的年輕人意義重大，因?yàn)檫@些人的住房問題比較嚴(yán)峻。租購(gòu)?fù)瑱?quán)并非一個(gè)新的政策，有人說，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”只是一場(chǎng)“假高潮”，對(duì)市場(chǎng)的影響很小。從政策條件上看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是對(duì)“本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等給予政策性照顧”，確實(shí)符合條件的人數(shù)量極少，短期內(nèi)其實(shí)際效果不會(huì)很大。
但是，這一政策更重要的意義在于，這是一種政府想要發(fā)展租房市場(chǎng)的信號(hào)，預(yù)示著中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。如果有了效果，對(duì)于政策的普遍實(shí)施也將起到示范作用。
技術(shù)入手：阿里巴巴殺入房產(chǎn)租賃市場(chǎng)
前段時(shí)間，杭州市房管局與阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新事業(yè)業(yè)務(wù)部、螞蟻金服旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,杭州市借助阿里巴巴的技術(shù)能力、生態(tài)資源、創(chuàng)建中國(guó)"智能住房租賃平臺(tái)",把公共租賃住房、長(zhǎng)租住房、開發(fā)企業(yè)持有房屋、中介居間代理房源、個(gè)人出租的房源全部納入平臺(tái)管理。
這一舉措是用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來整合城市住房租賃市場(chǎng)的資源，解決困擾中國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來面臨的難管理、不統(tǒng)一、成本高、信用體系不完善等問題，促進(jìn)城市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
但是僅從技術(shù)方面來促進(jìn)中國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要想建立起“租售并舉”的長(zhǎng)期有效機(jī)制，還是要從制度方面入手，從根本上解決問題。居民解決居住問題,是購(gòu)買還是租賃,就在于所推出的一系列的激勵(lì)政策,是鼓勵(lì)購(gòu)買住房還是租賃住房。
租售并舉是趨勢(shì)
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)供給側(cè)改革的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革也逐漸向租賃轉(zhuǎn)移。7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。此次選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
現(xiàn)在，中國(guó)大中城市的很多外來人員和年輕人都存在住房問題，住房租賃需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)一線城市實(shí)際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房占比更是高達(dá)80%。未來，我國(guó)還將新增2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)。到2030年，城鎮(zhèn)租賃總?cè)丝趯⑦_(dá)到2.7億，長(zhǎng)期租賃人群占比將超過30%。
但是，這些城市中，租賃房源總量卻嚴(yán)重不足，并且還存在著市場(chǎng)秩序混亂、信用體系和政策支持體系不完善等問題。
對(duì)于租房客來說，能不能享有和購(gòu)房者一樣的公共服務(wù)權(quán)益是中國(guó)租房市場(chǎng)能否發(fā)展的重要因素。比如說，如果不能解決租房客的子女教育問題，那么長(zhǎng)租市場(chǎng)就沒有吸引力。
中國(guó)未來的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)新住房、存量住房和租賃住房三者共同發(fā)展的體系。把租房變成中國(guó)人生活的常態(tài)。而其實(shí)，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家城市，特別是中心城市，租房已經(jīng)成為他們的常態(tài)。
德國(guó)的租房體系
歐洲的住房租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，而德國(guó)更是其中的代表，他們的很多居民寧愿租賃住房而不購(gòu)買持有住房，因?yàn)榫用褓?gòu)買住房持有不可能成為賺錢投資的工具,并且很大一部分人是一輩子都租房，這在中國(guó)是難以想象的。德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制而著稱于世。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場(chǎng)份額。
德國(guó)的住房供應(yīng)政策是租賃供應(yīng)為主體。在德國(guó)，不管開發(fā)新房或經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。
這一規(guī)定使得德國(guó)租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來，德國(guó)共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國(guó)總?cè)丝诓?100萬。
德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)離不開健全的法律體系的支撐，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益。德國(guó)建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；德國(guó)租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
美國(guó)人為什么愛租房？
有關(guān)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)核心都市的租賃人口占比、租賃集中度遠(yuǎn)高于中國(guó)的一線城市。以北京為例，租賃人口占比約30%，而美國(guó)紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心都市租賃人口占比均高于60%，全美租賃人口占比約35%。
美國(guó)的房屋租金很貴，但是美國(guó)人也同樣不是那么喜歡買房，他們對(duì)于租房還是買房居住，向來是十分務(wù)實(shí)和理性的。龍永圖先生就曾拿美國(guó)舉例：美國(guó)三成人群買房，六成人群租房，實(shí)際擁有住房的人并不多。
根據(jù)美國(guó)人口普查局（Census Bureau）公布的2017年第一季度數(shù)據(jù)，目前美國(guó)房屋自有率維持在63.6%的較低水平，從2004-2005年的歷史最高點(diǎn)68%一路下跌，根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究中心數(shù)據(jù)，美國(guó)國(guó)內(nèi)承租住戶戶數(shù)從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶，租賃需求超過30%以上。
首先，在美國(guó)房屋僅僅是剛需品，不是急需品。絕大多數(shù)人購(gòu)房?jī)H僅是為了有一個(gè)居住的地點(diǎn)，在市區(qū)還是郊區(qū)購(gòu)房沒有什么區(qū)別，反而會(huì)有很多的人因?yàn)榫幼…h(huán)境好而選擇郊區(qū)，而且有更多的人選擇輕松的租房居住，買房的人反而很少。
其次，美國(guó)也有“學(xué)區(qū)房”的存在，但是與中國(guó)“學(xué)區(qū)房”的概念存在差異，與中國(guó)現(xiàn)實(shí)情況差別也很大，甚至恰恰相反。在中國(guó)能否將戶籍遷至好學(xué)區(qū)，與你是否擁有房子的產(chǎn)權(quán)有關(guān)系，家長(zhǎng)沒有選擇，只能買房。
而美國(guó)的基礎(chǔ)教育，遵循的是劃片入學(xué)原則，全國(guó)大概15000個(gè)學(xué)區(qū)。美國(guó)學(xué)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)不是產(chǎn)權(quán)，而是實(shí)際居住。也就是說，入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)不是房產(chǎn)證，而是真實(shí)居住在這里的證明。反而是有產(chǎn)權(quán)但是不住在這里，讓孩子入學(xué)是違規(guī)行為，被學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)后孩子是可以被開除的。
另外，公立學(xué)校入學(xué)門檻很低，其職能是“保底”， 就是保障所有適齡兒童都有學(xué)可上。提供的居住證明，一般就是顯示家庭戶主姓名的水電費(fèi)繳納單據(jù)或銀行資金往來賬單。
然后，美國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)?；蛯I(yè)化特征明顯，這得益于良好的制度基礎(chǔ)。美國(guó)建立了REITs（Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)投資信托），為住房租賃市場(chǎng)提供了大量專業(yè)化程度較高的機(jī)構(gòu)主體。除此之外，政府還運(yùn)用稅收手段支持租賃住房經(jīng)營(yíng)者，通過提供優(yōu)惠措施，激勵(lì)地產(chǎn)商為低收入群體提供租賃住宅。
美國(guó)租房市場(chǎng)提供的各項(xiàng)服務(wù)也十分到位，租房居住與購(gòu)房居住在舒適性和方便性方面沒有較大的差異。美國(guó)沒聽說過公租房之類，基本上都是私人和私企提供租賃房源。租賃的房源大致有4類：一是別墅，有家庭的人或者收入較高的人常常選擇組這類房子；二是公寓，價(jià)格比較便宜，收入低的人或者是單身常常選擇租住公寓；三是與出租人合住在一起，美國(guó)人常常把自己房屋內(nèi)的多余房間、地下室或者儲(chǔ)藏室出租以便補(bǔ)貼家用；四是租住在旅館和酒店里，特別是汽車旅館和小酒店，更是藍(lán)領(lǐng)階層的所愛。
最后，美國(guó)人在傳統(tǒng)觀念上與中國(guó)有較大差別。他們流動(dòng)性比較強(qiáng)，沒有故鄉(xiāng)的概念，而中國(guó)人則相信“安土重遷”。而且美國(guó)的城市之間在教育、醫(yī)療、環(huán)境以及居住方面的差距很小，這樣選擇租房，反而流動(dòng)起來更方便，省去了買房、賣房的麻煩。在2008年金融危機(jī)之后，美國(guó)人對(duì)于租房和買房的觀念進(jìn)一步發(fā)生變化，民眾認(rèn)識(shí)到租賃作為消費(fèi)行為較買房這一投資行為風(fēng)險(xiǎn)低。
