近期，北京、廣州、沈陽等多地接連推出新一輪樓市調(diào)控措施，進(jìn)一步遏制投機(jī)型需求，突出房屋居住屬性，強(qiáng)調(diào)保障和改善民生。在樓市即將步入“金九銀十”銷售旺季的背景下，調(diào)控政策未來的走向就成為海內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。專家指出，近年來樓市伴隨中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快、投資屬性突出、金融風(fēng)險(xiǎn)增大等諸多問題。因此，加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，不僅是中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的必要條件，同時(shí)也是未來各地樓市調(diào)控措施的真正航向。
房價(jià)“上天”不可持續(xù)
樹不能長到天上，房地產(chǎn)價(jià)格也一樣。通常，房地產(chǎn)的居住屬性決定了其會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程而興旺。但是，如果房屋在投資屬性的主導(dǎo)之下上漲過快、漲幅過大，久而久之就會(huì)帶來各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。
上海證券研究所首席宏觀分析師胡月曉撰文指出，中國房地產(chǎn)市場的矛盾主要在兩方面：一是投機(jī)性比重過高，二是高房價(jià)大大擠壓了其他行業(yè)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存總量仍在高位、相關(guān)部門杠桿率水平提升較快，加之房地產(chǎn)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體較弱，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。
“從美、日等國的經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背后都有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。在中國，房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，很多區(qū)域樓盤價(jià)格已經(jīng)非常之高，對民眾生活質(zhì)量與企業(yè)經(jīng)營成本的影響也很大。因此，無論是客觀規(guī)律還是主觀需要，都決定了房價(jià)不可能無限上漲?！北本┛萍即髮W(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系教授何維達(dá)對本報(bào)記者表示。
如今，在調(diào)控政策之下，樓市開始回歸理性。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，在國內(nèi)70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比平均漲幅也連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回落。
調(diào)控著眼根本問題
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，如今各地推出的樓市調(diào)控政策不僅更細(xì)更實(shí)，而且調(diào)控日益觸及樓市自身存在的深層問題。
例如，為限制炒房空間，福州市要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照經(jīng)營性土地出讓合同約定的開、竣工時(shí)限要求加快商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，商品房項(xiàng)目要在售樓部醒目位置公示預(yù)售房源的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等信息，不得捂盤惜售、囤積房源。
“目前，中央和地方層面都出臺(tái)了很多調(diào)控政策。這些政策中有很多旨在抑制房價(jià)過快上漲，直觀上看化解風(fēng)險(xiǎn)的短期意義較為明顯。但與以往不同的是，這些調(diào)控政策更加注重樓市存在的根本性問題，為探索建立長效機(jī)制提供著前期鋪墊、探索著經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)?！焙尉S達(dá)說。
分析人士指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”其實(shí)質(zhì)是在強(qiáng)調(diào)房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。因此，未來中國樓市調(diào)控政策應(yīng)該繼續(xù)以促進(jìn)房屋回歸居住屬性為著眼點(diǎn)，以建成長效機(jī)制為最終目的，調(diào)動(dòng)存量資源，糾正資源錯(cuò)配，提高存量資源利用效率。
長效機(jī)制正在確立
不久前，北京市針對共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法面向社會(huì)征求意見，就被視作本輪樓市調(diào)控邁向長效機(jī)制的又一最新步伐。
“北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，具有重大意義。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，該政策對于未來北京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。
與此同時(shí)，對于下一階段房地產(chǎn)政策的走向，中國人民銀行在《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）》中也給出了4個(gè)重點(diǎn)：一是建立健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，提高土地在全國范圍內(nèi)的集約利用。二是提高中小城市吸引力，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐、快速軌道交通連接、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給、包容性強(qiáng)、綠色低碳的城市網(wǎng)絡(luò)。三是加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。四是積極發(fā)展長期公共租賃住房，穩(wěn)定和規(guī)范住房租賃關(guān)系。
何維達(dá)表示：“未來的長效機(jī)制必將是一系列政策和制度設(shè)計(jì)的 組合拳 ，如加大熱點(diǎn)城市土地供給、以財(cái)稅手段提升房屋持有成本、完善產(chǎn)權(quán)制度體系設(shè)計(jì)、從源頭上調(diào)整優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)、提升特色小鎮(zhèn)人口吸引力等。因此，分析樓市調(diào)控政策走向不能急躁短視，而是需要從長效機(jī)制這一最終目標(biāo)出發(fā)。”
