調(diào)控組合拳，炒房已再無可能近一個月來，一二線城市輪番上頭條，每隔幾天就會有一個新措施出來。目標(biāo)都直指樓市，而邏輯都圍繞著強(qiáng)化房子的居住屬性?？梢哉f一二線樓市已經(jīng)徹底告別了以往風(fēng)光的時代，買房子賺錢的時代已經(jīng)過去了。
按照這種趨勢發(fā)展，一二線樓市會逐漸扭轉(zhuǎn)以往被動的局面，房地產(chǎn)將會越來越“單純”。
以北京為例，未來租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進(jìn)入職場的年輕人，會有條件更好，更規(guī)范的租賃房源可供選擇，而那些進(jìn)入職場有一段時間，想買房的人，也會有共有產(chǎn)權(quán)房可供選擇。未來5年，這類房源差不多有20萬套入市。這類房子普遍比商品房便宜3成，在此基礎(chǔ)上，你還只用承擔(dān)7成房款，這樣一算，共有產(chǎn)權(quán)房實際只有普通商品房一半的價格。
以往剛需被迫參與到商品房市場，承當(dāng)了極高的購房成本，今后他們將有新的選擇，這既是對剛需的保護(hù)，也是樓市上行預(yù)期的一種稀釋。
今后一二線樓市的發(fā)展，將著力解決普通人的住房需求，這些人基本上是不參與炒房的，解決了他們的需求，商品房也不再有瘋的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)面臨史上最難環(huán)境
你一會說房價漲，一會說房價跌的，前后矛盾啊。也有粉絲疑問：那些財經(jīng)媒體，一會說貨幣寬松，一會說貨幣緊張的，到底誰說的是對的??？
其實，都是對的。因為我們面臨著一個比較復(fù)雜的環(huán)境，而看到的任何結(jié)論，一定是有特定的前提的。（比如，未來一二線城市的房價，依然認(rèn)為還會有進(jìn)一步下跌的趨勢，而三四線棚改任務(wù)預(yù)測要在兩年內(nèi)完成，所以認(rèn)為三四線房價短期內(nèi)還是會上漲）
房子問題，說到底還是金融問題。我們要放在一個更大的背景下討論。
金融危機(jī)以來，受四萬億投資及大量外資流入的影響，央行資產(chǎn)負(fù)債表急劇上升，貨幣政策寬松是主基調(diào)。因此，企業(yè)依靠不斷提升負(fù)債的模式來發(fā)展，這樣情況下，微小的經(jīng)濟(jì)波動都會使企業(yè)的風(fēng)險倍增，而美聯(lián)儲的“加息”、“縮表”帶來的經(jīng)濟(jì)沖擊巨大而不可估量，這樣的后果是我們承受不起的。因此，我們不惜代價捍衛(wèi)我國的外匯儲備，在一定程度上保障了央行的資產(chǎn)規(guī)模，從而使貨幣寬松政策不會斷崖式改變。
房地產(chǎn)成為應(yīng)對外部環(huán)境改變的唯一策略工具，除了可作為投資標(biāo)的原因外，更重要的是房地產(chǎn)是唯一能與外匯規(guī)?？购獾男袠I(yè)。 2014年7月份對我們國家來講是個重要的時間點，我國外匯儲備進(jìn)入逐月減少的趨勢，2014年8月份是房地產(chǎn)行業(yè)重要的時間點，持續(xù)5年左右的限購政策放松了，去庫存成為我們的口號，房地產(chǎn)給了市場一個資金通道。
房地產(chǎn)也確實起到了應(yīng)有的作用，在去庫存戰(zhàn)略實施下，大量資金流入樓市，外匯儲備流出的速度明顯放緩，再加上嚴(yán)格的外匯管控， 2016年初央行的資產(chǎn)負(fù)債表止跌回升，2017年我們國家的外匯儲備開始止跌回升。
本輪調(diào)控中房地產(chǎn)是帶有特殊任務(wù)的角色，不僅要把資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)這一資金池里面來，還要防止資金短期內(nèi)流出。因此，與以往調(diào)控相比有諸多的不同，比如土地競拍出現(xiàn)了競自持和保障房的行為，居民購房除了限購升級外，還出現(xiàn)了限售的行為等以往調(diào)控中沒有出現(xiàn)過的情形。甚至很多人不理解為什么本輪市場是在漲價的情況下實現(xiàn)的去庫存，結(jié)合我們的戰(zhàn)略目的來看，就順理成章了。
大量資金流入推高了樓市風(fēng)險，熱點城市收緊成為必然。但是資金外流形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)仍然要發(fā)揮對抗縮表的工具作用，因此對房地產(chǎn)市場不熱的三四線城市定向打開資金通道，這也是為什么會出現(xiàn)市場和政策 的巨大分化。當(dāng)我們理解了這些，一切看起來就都理所當(dāng)然了。
再看貨幣政策，對于中國來講，美國加息的傳導(dǎo)影響立竿見影?？s表也對中國造成沖擊，但是央行通過三個舉措（1.匯率貶值 2.嚴(yán)格外匯管控 3.降準(zhǔn)、降息提高貨幣乘數(shù)）來穩(wěn)定央行資產(chǎn)規(guī)模，以保證適當(dāng)?shù)呢泿帕鲃有?，但是這只是短期政策，從中美貨幣政策趨同性來看，中國未來也將面臨流動性緊張的局面。
人民日報海外版最近發(fā)表文章《樓市調(diào) 控不會“虎頭蛇尾”》。文章認(rèn)為，在“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)成為社會共識的背景下，中國樓市調(diào)控政策不會反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。
這是大環(huán)境，也就是說未來房地產(chǎn)一定會保持穩(wěn)定，穩(wěn)中有升或穩(wěn)中略落，都是有可能的，這是樓市主基調(diào)。
然而如果您只了解這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果想買房只看這個不夠。大環(huán)境是在擠壓泡泡，讓炒房者知難而退，是讓炒房者推出市場的的一顆藥，因為當(dāng)市場穩(wěn)定后，炒房已經(jīng)沒有任何的操作空間，他不像普通購房者可能N多年后會賣房，但是炒房者講究的是快件快出，短線套利。
那么購房者該如何選擇買與不買？其實我們更應(yīng)該來看看央行說出了哪些真相。
8月4日，央行發(fā)布專題《房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化因城施策調(diào) 控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)》指出，房地產(chǎn)市場或現(xiàn)價格平穩(wěn)略降態(tài)勢，但上升預(yù)期仍存在。2017年，各地區(qū)將認(rèn)真落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策要求，繼續(xù)強(qiáng)化“因城施策”政策，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”發(fā)展態(tài)勢。
由此看來，在這次政策下，市場降溫是必然的。當(dāng)然我們也必須理解，由于房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立是一個長期的過程，不會一蹴而就，那么很可能面臨著一些上升壓力。
文中還指出，價格上升預(yù)期仍然存在：土地供應(yīng)不足，部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況；部分熱點城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張；居民投資渠道有限且回報不高。
正常的市場不是誰都能買得起房，而是人人不再為住房發(fā)愁，所以，未來的房地產(chǎn)會通過多渠道供給改善每個階層的居住問題。既然大城市還會有上升壓力，那么也就決定了長效機(jī)制出來前政策更不能放松了。而在穩(wěn)定的市場預(yù)期下，資本會從房地產(chǎn)退出相當(dāng)大一部分，被引導(dǎo)到實體經(jīng)濟(jì)，完成脫虛向?qū)嵉哪繕?biāo)。
