報(bào)告:全國(guó)購(gòu)房杠桿率剛現(xiàn)拐點(diǎn),房?jī)r(jià)怎么走?

  • 來(lái)源: 南方網(wǎng)
  • 2017-08-08 14:19:58
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近日,易居房地產(chǎn)研究院公布了一份《全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。這是全國(guó)首份居民購(gòu)房利用正規(guī)貸款(商業(yè)按揭與公積金貸)杠桿率的的研究報(bào)告。杠桿率與房?jī)r(jià)變化密切相關(guān),研究杠桿率變化,可以知道個(gè)人融資購(gòu)房的熱情及房貸政策松緊程度,進(jìn)而預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)變化。以下是報(bào)告的主要內(nèi)容,由研究員王夢(mèng)雯執(zhí)筆,老楊指導(dǎo)。這里僅摘部分內(nèi)容,與大家分享。

全國(guó)個(gè)人按揭房貸余額走勢(shì)

從人民銀行季度公布的個(gè)人購(gòu)房貸款余額走勢(shì)來(lái)看,近年來(lái)呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示,2004年4季度-2014年4季度的10年間,個(gè)人購(gòu)房貸款余額由1.6億元上升至11.5億元規(guī)模,期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年2季度,短短2年半時(shí)間,貸款余額迅速攀升至21.6億元,期間新增貸款余額約10萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出,本輪僅用了25%的時(shí)間卻增加了102%的貸款。

回顧過(guò)去近13年數(shù)據(jù),個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度(60%),這與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間,中央相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“9.29新政”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策,大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息,個(gè)人房貸余額增幅隨之回落,2012年2季度回落至11%。2012年2季度個(gè)人房貸余額同比增幅開(kāi)始回升,2013年2-4季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年2季度間,個(gè)人房貸余額同比增幅一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤(pán)整。2015年3季度開(kāi)始,個(gè)人房貸余額同比增幅快速提升加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策,2016年4季度超過(guò)了過(guò)去5年的增速水平達(dá)到36.8%。

2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”,熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)政策收緊信貸政策。2017年1季度,個(gè)人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄(35.7%),2季度進(jìn)一步回落至30.8%,幅度較一季度擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)??紤]到房地產(chǎn)信貸持續(xù)趨緊,預(yù)計(jì)下半年個(gè)人房貸余額同比增速將進(jìn)一步放緩。

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全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率走勢(shì)

這里將人民銀行公布的個(gè)人購(gòu)房貸款新增余額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總,估算出全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率從2015年三季度開(kāi)始快速上升,2016年4季度刷新歷史最高值,達(dá)到46.4%,2017年1季度,該指標(biāo)小幅上升至46.8%,2季度回落至43.9%。目前來(lái)看,基本可以確認(rèn)當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已經(jīng)步入下行通道。

本輪樓市調(diào)控重新定位在于強(qiáng)調(diào)居住屬性,預(yù)計(jì)“抑制泡沫為主、去庫(kù)存為輔”的政策思路將貫穿全年,未來(lái)半年,預(yù)計(jì)政府不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控,并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊,金融秩序整頓將貫穿全年,種種跡象表明,全國(guó)居民購(gòu)房貸款將持續(xù)回落,個(gè)人購(gòu)房杠桿將進(jìn)一步下降。

預(yù)計(jì)年底個(gè)人購(gòu)房杠桿率將下降至2008年以來(lái)歷史平均水平33%,2018年大概率繼續(xù)回落,三季度降至25%左右,接近2008年與2012年初較低水平。

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全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)的關(guān)系

比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)與居民杠桿總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。但值得注意的是,2012-2013年這輪樓市短周期繁榮期間,杠桿僅在初期小幅上升,此后一直保持在20-30%水平低位盤(pán)整,這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復(fù)蘇,大部分三四線市場(chǎng)成交依舊低迷。

2015年3月起,居民購(gòu)房杠桿和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì),房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比在2016年3季度見(jiàn)頂,居民住房杠桿在2017年1季度見(jiàn)頂。本輪居民住房杠桿滯后于房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比回落,反映了再“因城施策”的政策環(huán)境下,部分熱點(diǎn)城市收緊信貸的同時(shí),一些三四線城市信貸依舊寬松。

2017年3月份,一部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控之后,2季度居民杠桿明顯回落,也說(shuō)明了3月以來(lái)調(diào)控的有效性。下半年來(lái)看,隨著降杠桿的推進(jìn),全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落。

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