今年以來，每次看到房企銷售排行榜，不管是月度，還是半年度、年度的，還是有點(diǎn)小感慨。別說房企30強(qiáng)，就是房企前十，5年前跟現(xiàn)在相比，差異是多么大。如同10年前的富豪排行榜，今天也說得上物是人非。
??這么比較，其實(shí)也暗含著眺望5年以后的意思。有些中型房企，將5年目標(biāo)定得很高大，2000億或3000億，顯然是想留在第二梯隊(duì)。而第一梯隊(duì)必然是5000億以上級(jí)別的。目前來看，第一梯隊(duì)已初見雛形，第二梯隊(duì)卻充滿不確定性。
??未來5年，將是房企陣形變化劇烈的時(shí)期，它基本決定著未來10年房企的結(jié)構(gòu)性位置。此前曾有輿論說起房企壟斷，不免有點(diǎn)過度擔(dān)憂。去年房企銷售額第一的恒大，3734億，在全國商品房銷售額11.7萬億，占比也只有3.2%。要到10%的份額，還得拼命狂奔。
??不過，我相信，按照今年這種集中度增幅，5年后，前30強(qiáng)就將占據(jù)百分之七十左右的市場(chǎng)。從這個(gè)意義上說，未來5年里你在房企陣列里的位置，差不多就是后面10年里的位置。為了奪得或穩(wěn)固30強(qiáng)的門票，硬拼幾年也值得。
??在地產(chǎn)界看來，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)?shù)募ち?，但在外人看來，這種熱鬧只是屬于房企的。對(duì)行業(yè)來說，未來5年，將奠定其穩(wěn)定架構(gòu)。
??我曾經(jīng)說過，一個(gè)快速增長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)體，各方面必然受到國際社會(huì)的高度關(guān)注，那么一個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)快速上升的行業(yè)，也必然是備受矚目，毀譽(yù)兼得。這10多年來的中國房地產(chǎn)便是如此。
??另一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是，快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，資產(chǎn)價(jià)格往往也是上升最快的。在中國，表現(xiàn)最明顯的是房?jī)r(jià)，以及全面推行招拍掛制度以后的地價(jià)。
??房地產(chǎn)成為我國的明星行業(yè)，有三個(gè)維度。一個(gè)是政府層面，與房地產(chǎn)有關(guān)的收入，占據(jù)地方政府稅費(fèi)收入很大份額，房地產(chǎn)**占據(jù)固定資產(chǎn)**的很大比例；二是個(gè)人層面，城鎮(zhèn)家庭住房條件迅速改善，買房成為經(jīng)久不衰的熱詞；三是個(gè)人與機(jī)構(gòu)層面，房地產(chǎn)**尤其是住宅**，收益豐厚。
??前些年媒體經(jīng)常用到一個(gè)詞，叫做土地財(cái)政依賴癥。講的是地方政府對(duì)土地收入的依賴。事實(shí)上，房地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)給個(gè)人和機(jī)構(gòu)也帶來了依賴，或者說，依戀。
??比如說，多年來房地產(chǎn)各類貸款占據(jù)信貸總量的四分之一，而且還是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。如果沒有房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)一下子要找到收益這么好、規(guī)模龐大的替代品，還是挺難的。要讓它們割舍，進(jìn)行產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也不容易。
??更重要、也更為普遍的，是商品住宅的**。我曾經(jīng)多次重復(fù)過，全球主要經(jīng)濟(jì)體也找不到第二家像中國這樣，個(gè)人**買房的收益，基本是純收益。因?yàn)橘u家將稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁給了買家。雖然我們國家充滿了無數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì)，但很難找到像**買房這樣，凈利潤(rùn)率如此之高，風(fēng)險(xiǎn)卻如此之低的行業(yè)。這就是住宅**偏好或者說**依戀的由來。
??但是，一個(gè)行業(yè)再紅火，增長(zhǎng)再迅猛，一段時(shí)期后，總得回歸平靜。我愿意相信，未來5年，房地產(chǎn)將逐漸回歸常態(tài)。
??我所說的“常態(tài)”，主要包括兩個(gè)方面的意思。一是房地產(chǎn)的增長(zhǎng)，將會(huì)慢下來，包括房地產(chǎn)**和商品房銷售的增長(zhǎng)，接近社會(huì)平均水平。行業(yè)的天花板，大致是指這個(gè)意思。而近兩年的增幅已經(jīng)是如此表現(xiàn)了。
??二是**買房的收益將會(huì)大幅收窄。此輪調(diào)控，限購限貸限售，尤其是二套房首付全面提高，利率提升，大大抬升了**買房的門檻。雖然有些朋友總能找到炒房的縫隙，但**收益與2015年以前買房已完全不可同日而語了。
??雖然仍舊有相當(dāng)一批居民還在幻想調(diào)控政策會(huì)在某一天松綁，以期再殺進(jìn)去，但現(xiàn)在可以告訴他們，基本沒有這樣的機(jī)會(huì)了。
??7月24日中央政治局會(huì)議公報(bào)有句話，不少朋友忽略了，值得我們一再重溫。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。”穩(wěn)定，不只是行業(yè)增長(zhǎng)的穩(wěn)定，而且是房?jī)r(jià)地價(jià)的穩(wěn)定；政策連續(xù)性穩(wěn)定性，也一定會(huì)堅(jiān)持下去，直到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出。
??房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，是必然包括房地產(chǎn)稅的。這個(gè)稅種，除了給地方帶來穩(wěn)定的基礎(chǔ)稅收，還具有平衡收入差距的意思。也就是說，想要像過去那樣，**買房，稅費(fèi)都?xì)w買家，自己所得皆為純收益，這樣的好時(shí)光要告別了。
??其實(shí)，還有一個(gè)稅種，不少發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體是有的。即，遺產(chǎn)稅。上一代人積累了億萬計(jì)的財(cái)富，卻可以極低微的成本留給下一代，這從現(xiàn)代社會(huì)公平理論上說，是相違的?？梢姷膶恚蛘?年或者10年，這個(gè)議題應(yīng)該也會(huì)浮出水面。
??這不是贊成還是反對(duì)的道德表態(tài)。而是基于經(jīng)濟(jì)理性的討論。
