安邦智庫(kù)：中國(guó)的高房?jī)r(jià)不只是金融問(wèn)題，也是土地問(wèn)題，土地資源作為唯一由地方政府支配的大宗資源，被地方政府的土地財(cái)政運(yùn)用到了極致甚至過(guò)度，結(jié)果與金融問(wèn)題一起形成了政府債務(wù)問(wèn)題。因此，解決的思路也要從金融與土地兩方面去想辦法。
房?jī)r(jià)高的根本性問(wèn)題還是金融問(wèn)題？
近日，在2017債券年會(huì)上，光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生就金融去杠桿的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，其中針對(duì)“房?jī)r(jià)高到底是土地供應(yīng)有限還是金融問(wèn)題”提出了一些看法。他指出，房?jī)r(jià)高的根本性問(wèn)題還是金融問(wèn)題，土地供應(yīng)雖是一個(gè)因素，但絕非主要因素。
對(duì)比美國(guó)看，他認(rèn)為雖然美國(guó)土地私有化，但依然存在房地產(chǎn)泡沫和破裂的問(wèn)題，這主要受到土地占有排他性的影響，由于大城市人口密度高，土地又同一般資本品不一樣，一般資本品越集中效率越高，規(guī)模效應(yīng)，而土地是反規(guī)模效應(yīng)，因此土地供應(yīng)有限是先天決定的。
因此，彭文生強(qiáng)調(diào)土地的金融屬性是造成高房?jī)r(jià)的根本原因。
第一，土地在所有的資產(chǎn)里面存續(xù)期、回報(bào)期最長(zhǎng)，現(xiàn)在的價(jià)格是未來(lái)回報(bào)的折現(xiàn)，回報(bào)期越長(zhǎng)，當(dāng)前價(jià)格對(duì)利率波動(dòng)的敏感性就越高；第二，受到土地存續(xù)期強(qiáng)的影響，土地的交易都依賴于外部融資，很少有人能靠自己的資金購(gòu)買土地，大都需要外部融資，這樣自然而然地便和金融聯(lián)系在一起；第三，房地產(chǎn)也正因其存續(xù)期長(zhǎng)成為了最好的信貸抵押品。
這個(gè)分析從金融角度看土地問(wèn)題，的確有一定道理。在城市化進(jìn)程中，中國(guó)釋放了太多的貨幣，結(jié)果導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格猛漲，安邦智庫(kù)ANBOUND首席研究員陳功曾在“危機(jī)三角”模型中就已經(jīng)對(duì)此進(jìn)行過(guò)分析。
城市化推動(dòng)資本過(guò)剩，資本過(guò)剩推動(dòng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，掙脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，再度投身城市化，從古到今，人類社會(huì)的發(fā)展基本就是在這個(gè)循環(huán)中轉(zhuǎn)圈子。區(qū)別只有，古代建設(shè)城市是依靠戰(zhàn)爭(zhēng)，依靠戰(zhàn)爭(zhēng)的戰(zhàn)利品，現(xiàn)代則是利用貨幣發(fā)行，印票子，票子值錢不值錢，靠利率來(lái)控制，隨著城市的繁榮壯大，利率也會(huì)失靈，貨幣的過(guò)剩猶如汪洋大海，變得越來(lái)越不可控，直到某一天大潮襲來(lái)，一切失去控制。（《陷入“危機(jī)三角”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)》戰(zhàn)略觀察 2016年5月）
對(duì)于高房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們的看法與彭文生的不同之處在于，中國(guó)的高房?jī)r(jià)不只是金融問(wèn)題，同樣也是土地問(wèn)題，土地資源作為唯一由地方政府支配的大宗資源，被地方政府的土地財(cái)政運(yùn)用到極致甚至過(guò)度，結(jié)果與金融問(wèn)題一起形成了政府債務(wù)問(wèn)題。因此，解決的思路也是要從金融與土地兩方面去想辦法。
房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控要?jiǎng)佑媒鹑诤拓?cái)稅手段？
日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。近來(lái)，住建部等9部委也聯(lián)合發(fā)文，將12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃的試點(diǎn)。從頂層設(shè)計(jì)到政策落地，都透出把房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制做細(xì)做實(shí)。那么，如何形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制呢？
房地產(chǎn)市場(chǎng)中有多重力量交叉博弈，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不會(huì)自動(dòng)形成。新華社發(fā)表的文章提出建議：
1）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度是各地實(shí)施有效調(diào)控的前提。
2）要遵循供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路，以擴(kuò)大供應(yīng)、疏解需求為核心實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。其中，土地和住房供應(yīng)是重中之重，穩(wěn)定預(yù)期是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵。
3）培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是建立長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要方向。未來(lái)可能在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”上邁進(jìn)一步，使租房者得以在所居住城市從容生活。
4）動(dòng)用金融和財(cái)稅手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
新華社文章稱，房地產(chǎn)調(diào)控是一盤大棋，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”還須配套施策——從金融上掐斷投機(jī)炒房的陰溝暗渠，從財(cái)稅上降低住房交易帶來(lái)的財(cái)富增值效應(yīng)，從投資渠道建設(shè)上引導(dǎo)資金流到急需支持的實(shí)業(yè)上去。只有這樣，才能把長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不斷完善并做細(xì)做實(shí)。
要指出的是，在上述四個(gè)建議中，第四個(gè)動(dòng)用金融和財(cái)稅手段的做法，最具有殺傷力。如果按照這個(gè)思路來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括個(gè)人住房按揭）將會(huì)面臨“限貸款、課重稅、收重費(fèi)”的可能。這實(shí)際上就是基本上凍結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果真這么干，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的沖擊。
安邦智庫(kù)ANBOUND去年接受國(guó)家相關(guān)部委的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革課題時(shí)就已指出，房地產(chǎn)稅是中國(guó)撬動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的杠桿點(diǎn)，因?yàn)樗苷{(diào)節(jié)地方與中央的財(cái)政關(guān)系，拉開(kāi)現(xiàn)實(shí)的改革空間。
正如中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦近日所言，房地產(chǎn)稅不僅為地方政府開(kāi)辟新的穩(wěn)定稅源，減少通過(guò)買地獲取收入的動(dòng)力，也可以通過(guò)增加持有成本，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和不當(dāng)投資行為，調(diào)節(jié)房產(chǎn)和人口分布結(jié)構(gòu)、財(cái)產(chǎn)和收入分配結(jié)構(gòu)等?？傊鳛槲覈?guó)稅制由間接稅為主向直接稅為主結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型中的重要組成部分，房地產(chǎn)稅的盡早開(kāi)征具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
不過(guò)，今年全國(guó)“兩會(huì)”已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅今年沒(méi)有列進(jìn)全國(guó)人大的立法修改審議計(jì)劃，估計(jì)能在2020年出臺(tái)就比較樂(lè)觀了。因此，房地產(chǎn)稅改革遲緩帶來(lái)的政策空間限制，恐怕還會(huì)持續(xù)數(shù)年。
