灰色房貸暗流涌動(dòng) 審核標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)從嚴(yán)從緊
截至2016年底，包含公積金貸款的居民房貸余額與居民可支配收入之比達(dá)到68.3%。
房貸已經(jīng)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的“擠壓效應(yīng)”。
我國(guó)房貸對(duì)貸款人償付能力的審核方式還是處于“牛欄關(guān)貓”的階段，不利于我們防控房貸所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳市雖然房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市場(chǎng)資金面依然充裕。除了房貸外，市場(chǎng)資金來源還有更多渠道，銀行的消費(fèi)貸款種類繁多，如裝修貸、信用貸、*押貸等等。正是因?yàn)橛辛算y行的各種名義貸款資金支持，而且房子還可以做高評(píng)高貸，甚至是零首付，所以依然有大批投 資客鋌而走險(xiǎn)，加杠桿與銀行對(duì)賭。
如何做到“零首付”的呢？深圳龍崗中心城的房子總價(jià)480萬，首付最低3成，不算稅費(fèi)等成本應(yīng)是144萬，但貸款中介先把房子評(píng)估到580萬，貸出約400萬，首付就只要80萬了。接著，再到銀行做50萬的裝修貸出來，作為未來兩年的月供資金。更甚者，深圳寶安西鄉(xiāng)某小區(qū)一套房子，成交價(jià)500萬，從某四大國(guó)有行之一貸款530萬。
還有所謂的“氣球貸”，“月供低到你吐血”。氣球貸，顧名思義，像氣球一樣，可以盡力膨脹，有房企內(nèi)部人士稱，最長(zhǎng)55年，可以先貸款10年，按照55年來還，先息后本，到了第十年最后一個(gè)月一次性還完，在第十年倒數(shù)第三個(gè)月，申請(qǐng)加貸款，套出來的錢繼續(xù)月供，循環(huán)往復(fù)，只要不賣掉房子，就不用擔(dān)心斷供。
這些所謂的“零首付”“氣球貸”都是不符合當(dāng)前信貸政策的，屬于“灰色房貸”。這警示我們，從表面上看房貸有所收緊，實(shí)際上“灰色房貸”仍然暗流涌動(dòng)，不僅對(duì)沖了房產(chǎn)調(diào)控政策的效果，而且還有可能隱藏著類似美國(guó)“次級(jí)貸”金融風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者必須進(jìn)一步收緊“韁繩”，加大房貸的精準(zhǔn)度，一方面嚴(yán)厲打擊“灰色信貸”；另一方面切實(shí)提高對(duì)借款人的償還能力和意愿的審核標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前以銀行流水、收入證明等作為審核方式造假空間太大、成本太低。
從世界金融風(fēng)險(xiǎn)史來看，房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)來源點(diǎn)之一，而房貸高杠桿率是公認(rèn)的罪魁禍?zhǔn)?，例如美?guó)和日本。眾所周知，房?jī)r(jià)飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房?jī)r(jià)就越高。反之，沒有房貸高杠桿，即便房?jī)r(jià)飆升所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)程度也是比較低的，有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過金融風(fēng)暴的國(guó)家，凡是房貸高杠桿率的國(guó)家必然是“爬得越高，摔得越慘”。
我國(guó)房貸的增長(zhǎng)空間已經(jīng)被這兩年的“房貸瘋?！眹?yán)重透支了。7月5日，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”課題組在滬發(fā)布的《2017年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)年中報(bào)告》稱，家庭債務(wù)攀升帶來流動(dòng)性收緊，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的巨大隱患。有數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，包含公積金貸款的居民房貸余額與居民可支配收入之比達(dá)到了68.3%，如果按照近幾年的增長(zhǎng)速度，將最早在2020年達(dá)到美國(guó)金融危機(jī)前的峰值水平。
房貸已經(jīng)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的“擠壓效應(yīng)”。一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸與房貸是在一個(gè)總的信貸盤子里分食的，存在此漲彼消的關(guān)系。另一方面，房貸影響了居民家庭的流動(dòng)性，即擠占了居民消費(fèi)。課題組利用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，測(cè)算出受到流動(dòng)性約束的家庭比例已經(jīng)在2014年上升至44.6%，家庭流動(dòng)性收緊已經(jīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重要影響。
毫無疑問，“灰色房貸”的危害更大，與美國(guó)次級(jí)房貸何其相似，即償還風(fēng)險(xiǎn)較大的垃圾貸。監(jiān)管部門必須予以嚴(yán)厲打擊，否則就會(huì)出現(xiàn)“群蟻潰堤”，危及我國(guó)金融安全。除此之外，我國(guó)房貸對(duì)借款人的償付能力和意愿審查不嚴(yán)，通常是以收入證明、銀行流水來作為審核方式，其實(shí)這些造假空間太大、造假成本低，對(duì)信用調(diào)查僅僅依賴央行的征信系統(tǒng)，并不全面。這也是導(dǎo)致“灰色信貸”暗流涌動(dòng)的一個(gè)重要原因。
美國(guó)吸取次貸及金融危機(jī)中的教訓(xùn)，銀行收緊了房貸的審核標(biāo)準(zhǔn)，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況。后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報(bào)稅資料。在報(bào)稅資料之外，銀行還可能要求會(huì)計(jì)師對(duì)小生意貸款人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。
與之相比，我國(guó)房貸對(duì)貸款人償付能力的審核方式還是處于“牛欄關(guān)貓”的階段，不利于我們防控房貸所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義來說，投 資者的冒險(xiǎn)才是“灰色房貸”的源頭，切實(shí)提高償付能力及意愿的審核標(biāo)準(zhǔn)才是“堵源頭”之舉。
