土地供應嬗變的 蝴蝶效應
??今年上半年，土地市場相對平穩(wěn)，高價地對市場預期的影響有所減弱。但業(yè)內(nèi)人士認為，若要全面評價出讓規(guī)則調(diào)整帶來的影響，則需著眼長遠?？紤]到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規(guī)則對房價的影響，可能會進一步體現(xiàn)出來。
??7月4日，上海掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體量不大，底價也不高，但其中一項出讓條款卻引人注意：競得人必須在出讓年限內(nèi)，100%自持物業(yè)。這也意味著，該地塊所建項目只得出租，不能出售。
??這并非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出現(xiàn)由房企全自持拿下的地塊。
??作為房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，去年以來，土地出讓規(guī)則出現(xiàn)了明顯調(diào)整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如保定、珠海在部分土地出讓中，就祭出了“十年限售”的條款。
??另一個特點是“限價”，配合已經(jīng)廣泛使用的配建制度，在限制土地出讓總價的基礎上，競標配建部分（通常是保障房）的面積，已成為熱點城市土地出讓中的“標配”。
??本月初，石家莊新推出的三宗土地，則同時對土地價格和商品房價格實施“限價”，并與“限售”結合。此前保定已推出這一制度，且隨著三四線城市地價的攀升，這類規(guī)則正呈蔓延之勢。
??今年上半年，土地市場相對平穩(wěn)，高價地出現(xiàn)頻率明顯下降，高價地對市場預期的影響有所減弱，似乎說明規(guī)則的調(diào)整頗有成效。但業(yè)內(nèi)人士認為，若要全面評價出讓規(guī)則調(diào)整帶來的影響，則需著眼長遠?？紤]到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規(guī)則對房價的影響，可能會進一步體現(xiàn)出來。
??“拉高”與“做低”
??7月初，石家莊正定新區(qū)推出三宗住宅用地，并提出“雙限雙競”規(guī)則。具體而言，在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的情況下，先競土地價格，未超過土地最高限價的，按報價最高者得的原則確定競得人；超過土地最高限價的，在該最高限價基礎上，向下競房屋銷售平均價格，按出價最低者得原則確定競得人。當房屋銷售平均價格低于下限時，則停止競拍，該宗地流拍。
??不僅如此，這三宗土地還被鎖定了十年限售期，即競買人在房屋銷售時須告知購買者，在取得不動產(chǎn)權證之日起10年內(nèi)不得買賣。
??對此，北京某房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，每家企業(yè)對土地成本的核算不太一樣，但由于配建部分的成本相對固定，企業(yè)往往最看重商品房部分的預期售價，據(jù)此來核算盈利空間，并確定拿地成本。
??他表示，按照上述地塊的規(guī)則，商品房售價被限制，相當于項目的貨值被固定下來。土地價格被限制，相當于土地成本被固定下來。項目要想盈利，就只能壓縮開發(fā)成本?！暗_發(fā)成本往往跟質(zhì)量成正比，如果開發(fā)成本不高，容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等?！?
??當前土地出讓中盛行的“限售”要求，被認為與此有著類似的邏輯。該人士表示，“限售”相當于變相壓低項目的預期售價，由于盈利空間受限，開發(fā)商只得在成本上做文章。
??住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這類規(guī)則雖然能將房價控制在一定水平，但可能會造成“降質(zhì)減配”的情況，影響居住體驗。
??另一類較為流行的出讓規(guī)則為“限價+配建”，即限定土地最高價格，競拍配建的保障房或其他房屋面積。
??這類規(guī)則最早始于北京，如今已成為各大熱點城市的“標配”。7月5日，佛山禪城區(qū)一宗土地拍賣中，甚至深化為“限價+競人才住房+競自持面積”。
??上述規(guī)則顯然可以有效限制高價地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。
??以7月5日福州市閩侯縣兩宗宅地出讓為例，最終兩塊地未扣除配建部分的成交樓面價均不超過1萬元/平方米。但由于配建比例均超過一半，當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，分攤到商品房部分的土地成本將達到2萬元/平方米。如果繼續(xù)競拍，這部分成本還會進一步提高。
??有分析人士如此解讀這種邏輯：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，純商品房地塊承擔的成本就越高。
??對于這種情況，企業(yè)的慣用應對手段為“拉高”和“做低”。具體做法為，在保證配建規(guī)模的前提下，盡量提高配建部分的容積率。相應地，商品房的部分容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的住宅。表現(xiàn)在項目布局上，配建部分顯得“又高又密”，商品房則表現(xiàn)為“低而稀疏”。
??“也可以反過來理解：拉高商品房部分的價格，做低配建部分的成本?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?，商品房價格并未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住體驗還被犧牲了。
??成本壓力仍大
??“限價”與“限售”的做法，起源于一線城市，從去年下半年開始，已在各熱點城市大行其道。按照業(yè)界的主流觀點，隨著三四線城市地價攀高，這類做法正在向這些城市蔓延。
??今年6月28日和7月6日，浙江湖州在兩次土地拍賣中，就采取了“限房價、限車位價、限裝修價、競地價”的規(guī)則；7月5日，安徽蕪湖一宗土地出讓采取的規(guī)則為“限地價、競市場調(diào)控房”。
??上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，這類出讓方式的推廣，有其正面效果。如有助于減少高價地的出現(xiàn)，并減少高價地對市場預期帶來的刺激。
??今年以來，市場上的高價地已明顯減少。根據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，全國300個主要城市中，一線城市土地交易的平均溢價率為22%，同比下降40個百分點；二線城市的平均溢價率為32%，下降17個百分點；土地出讓規(guī)則調(diào)整較少的三線城市，溢價率為57%，上升32個百分點。
??嚴躍進還向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，配建制度的存在，有助于實現(xiàn)商品房市場和非商品房市場的共同發(fā)展。
??與此同時，“限售”規(guī)則的推出，可遏制短期炒房行為，并在一定程度上增加租賃住房供應，分攤銷售市場的壓力。對于“租售并舉”供應體系的構建有所裨益。
??但他同時也表示，配建制度導致的成本分攤，會造成商品房地塊的實際成本高企。從長遠來看，仍將對房價產(chǎn)生一定支撐。按照顧云昌的說法，“‘假地價’很容易計算出來，分攤到商品房部分的‘真地價’是多少，外界并不知道?！?
??根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期，這批地塊將在明年入市。受訪者普遍認為，按照真實的土地成本，屆時的商品房銷售價格可能會進一步抬升。
??中原地產(chǎn)在此前的一份報告中也指出，按照真實的地價水平，在很多熱點城市，未來房價要至少上漲50%，才可保證項目盈利。部分高價地項目，則要求房價有100%的漲幅。
??上述房企人士還指出另一重邏輯：土地出讓條件的苛刻，會將小型房企逐漸淘汰，并造成市場競爭的不充分。在部分區(qū)域市場，若定價權被部分大型房企把持，同樣不利于價格穩(wěn)定。
??顧云昌認為，這些規(guī)則帶有強烈的行政色彩，容易扭曲價格信號，因此不適合長期實施。
??他表示，在房地產(chǎn)的“供給側結構性改革”中，企業(yè)的確負有供應多類型、多層次住房的責任。但在土地出讓端，也應當注意“供給側”改革，避免規(guī)則變化帶來的種種問題。具體而言，需要盡快將此納入到房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制中。
